Acheter dans le neuf ou l'ancien ? Avantages et inconvénients

Acheter un bien immobilier dans le neuf

Au sens fiscal, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il a été achevé il y a moins de 5 ans. Un immeuble ancien ayant fait l’objet de travaux de rénovation suffisamment importants peut également être assimilé à un logement neuf.

Un logement plus performant sur le plan énergétique

Les logements neufs concernés par la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) doivent respecter des exigences renforcées en matière de consommation d’énergie, d’empreinte carbone et de confort d’été.

Grâce à une isolation performante et à des équipements récents, ils permettent généralement de mieux maîtriser les besoins énergétiques qu’un logement ancien peu rénové.

Moins de gros travaux à prévoir au départ

Autre avantage : un immeuble récent nécessite souvent moins de gros travaux d’entretien au cours de ses premières années. Les charges de copropriété ne sont pas forcément plus faibles pour autant. Elles dépendent notamment des équipements de la résidence : ascenseur, espaces verts, chauffage collectif, gardiennage ou accès sécurisé.

Selon les programmes, vous pouvez aussi profiter d’un balcon, d’une terrasse, d’un stationnement ou d’équipements sécurisés, autant d’éléments qui améliorent le confort au quotidien.

Pour aller plus loin, notre guide d'achat détaille les étapes à suivre pour concrétiser votre projet immobilier.

Un logement parfois personnalisable

L’immobilier neuf offre également davantage de possibilités de personnalisation. Selon le programme et l’avancement du chantier, il est parfois possible de choisir certains revêtements, d’ajouter des rangements ou de modifier l’agencement intérieur, dans la limite des contraintes techniques.

Un délai d’emménagement plus long

En contrepartie, le délai avant l’emménagement est souvent plus long que dans l’ancien. Pour un achat sur plan en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), ou pour la construction d’une maison, comptez généralement plusieurs mois avant la remise des clés. Selon le projet, ce délai peut atteindre 12 à 24 mois.

Des frais d’acquisition réduits dans le neuf

Le prix d’un logement neuf peut être supérieur à celui d’un bien ancien comparable. L’écart varie toutefois fortement selon la ville, le quartier, les prestations et la rareté de l’offre.

En revanche, l’acquéreur profite de frais d’acquisition réduits, autour de 2 à 3 % du prix du logement. Dans certaines opérations et sous conditions de ressources et de localisation, l’achat d’une résidence principale peut également bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %.

Un paiement progressif en VEFA

En VEFA, le paiement suit l’avancement du chantier. Les appels de fonds sont plafonnés à 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement des travaux. Le solde est versé à la livraison.

Des aides et avantages fiscaux sous conditions

Le neuf présente aussi plusieurs avantages fiscaux et aides à l’achat. Une construction neuve peut notamment bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant les deux années suivant l’année de son achèvement, sous réserve de respecter les obligations déclaratives. La commune ou l’intercommunalité peut toutefois limiter cette exonération, tandis que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due.

Pour financer votre résidence principale, vous pouvez également prétendre au Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous conditions. Depuis avril 2025, ce dispositif peut financer l’achat d’un logement neuf sur l’ensemble du territoire.

Des garanties légales après la livraison

Enfin, l’acheteur bénéficie de plusieurs garanties légales : la garantie de parfait achèvement pendant 1 an, la garantie de bon fonctionnement pendant 2 ans pour certains équipements et la garantie décennale pendant 10 ans pour les dommages graves affectant le bâtiment.

Acheter un bien immobilier dans l’ancien

Plus de choix et des emplacements souvent centraux

L’ancien offre avant tout un choix beaucoup plus large de logements. Cette diversité permet de comparer davantage de biens dans un même secteur et peut laisser plus de place à la négociation, selon la tension du marché et l’état du logement.

L’emplacement constitue également l’un de ses principaux atouts. Dans de nombreuses villes, les logements anciens occupent des quartiers déjà établis, à proximité des commerces, écoles, services et transports en commun.

Un emménagement généralement plus rapide

Le délai avant l’installation est aussi généralement plus court. Lorsque le logement est disponible, l’acquéreur peut souvent emménager environ 3 à 4 mois après la signature du compromis, une fois la vente définitive réalisée.

Le charme et le caractère de l’ancien

Parquet, moulures, cheminée, belle hauteur sous plafond ou façade de caractère : l’ancien peut aussi séduire par des éléments architecturaux plus difficiles à retrouver dans certaines résidences récentes.

Un prix d’achat parfois plus accessible, mais des frais plus élevés

Côté budget, un logement ancien peut être moins cher qu’un logement neuf comparable, mais il n’existe aucun écart de prix fixe entre les deux marchés. Tout dépend de la localisation, de l’état du bien et des éventuels travaux à prévoir.

Les frais d’acquisition sont en revanche plus élevés et représentent généralement 7 à 8 % du prix de vente. Depuis avril 2025, certains départements peuvent également relever leur part des droits de mutation, même si les primo-accédants achetant leur résidence principale peuvent être exonérés de cette hausse lorsqu’elle s’applique.

Des travaux de copropriété à anticiper

Avant d’acheter dans une copropriété ancienne, regardez aussi les dépenses à venir. Une toiture, une façade, un ascenseur ou un chauffage collectif vieillissants peuvent entraîner des travaux importants.

Consultez donc le carnet d’entretien, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et les travaux déjà votés ou envisagés.

Une performance énergétique à vérifier

La performance énergétique mérite la même attention. Certains logements anciens ont déjà été rénovés, tandis que d’autres nécessitent encore des travaux. Vérifiez donc le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, lorsque le bien est concerné, l’audit énergétique réglementaire.

Pour un investissement locatif, ce point est particulièrement important : les logements classés G sont concernés par l’interdiction de location depuis le 1er janvier 2025 et les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028.

Des taux de TVA réduits pour certains travaux

Si des travaux sont nécessaires dans un logement achevé depuis plus de 2 ans, certains peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit : 5,5 % pour certaines rénovations énergétiques et 10 % pour certains travaux d’amélioration, de transformation ou d’entretien.

Achat dans le neuf VS dans l'ancien : ce qu'il faut retenir

Le meilleur choix dépend avant tout de votre projet.

• L'immobilier neuf séduit par ses performances énergétiques, ses garanties et ses frais d’acquisition réduits.
• L’ancien offre davantage de choix, des emplacements souvent plus centraux et une disponibilité plus rapide.