Intérêts intercalaires : comprendre, calculer et anticiper

Qu’est-ce que les intérêts intercalaires en VEFA ?

À moins de pouvoir acheter votre logement neuf sans souscrire un prêt immobilier, il va falloir s’adresser à un organisme de financement pour en emprunter le montant du crédit.

Concrètement, les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts dus sur les sommes débloquées progressivement par la banque avant la livraison de votre logement neuf.

Leur montant dépend du taux de crédit, du calendrier des appels de fonds et de la durée du chantier, conformément au Code de la construction et de l’habitation.

Pendant cette période, vous remboursez uniquement les intérêts sur les montants déjà versés : c’est la phase de différé d’amortissement.

Les appels de fonds, réglementés

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement des travaux ;
• 5 % restants à la livraison.

Chaque déblocage déclenche un nouveau calcul des intérêts intercalaires.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul des intérêts intercalaires est simple : il s’applique uniquement aux sommes débloquées.

La formule de base

• Montant débloqué × Taux annuel ÷ 12.

Ce résultat correspond aux intérêts mensuels dus pour la somme concernée.

Exemple pour un appartement ou une maison neuve en VEFA

• Prix du bien : 250 000 € ;
• Taux du crédit : 3,5 %.
• Premier appel de fonds (35 %) : 87 500 € ;
• 87 500 × 3,5 % ÷ 12 = 255 € par mois.

Au second appel de fonds, les intérêts sont recalculés sur le total débloqué. Le montant augmente progressivement jusqu’à la livraison.

Simulation simplifiée

Sur un chantier de 18 mois, les frais intercalaires peuvent représenter entre 3 000 € et 7 000 €, selon le rythme réel des appels de fonds.

Quels éléments influencent le coût total ?

• La durée de construction (souvent 12 à 24 mois) ;
• Le taux d’intérêt négocié ;
• Le calendrier réel des déblocages ;
• Le type de différé (partiel ou total).

Plus la construction dure, plus le montant des intérêts intercalaires calcul augmente.

Comment anticiper les intérêts intercalaires ?

Intégrer les intérêts dans votre plan de financement

Dès la signature du prêt immobilier, estimez précisément le coût des intérêts intercalaires afin d’éviter toute tension de trésorerie pendant la construction.

Négocier les conditions bancaires

Certaines banques proposent un différé total. Les intérêts sont alors capitalisés et intégrés au crédit. Cela améliore votre trésorerie immédiate, mais augmente légèrement le coût global.

Investissement locatif : un impact fiscal ?

Dans le cadre d’un investissement locatif en VEFA, les intérêts intercalaires peuvent être déductibles des revenus fonciers (location nue).

Ils réduisent alors la base imposable et améliorent la rentabilité réelle du projet.

Les intérêts intercalaires : ce que vous pouvez retenir

Le calcul des intérêts intercalaires est une étape essentielle lors de l'achat d’un appartement neuf ou d'une maison neuve en VEFA.

• Ils sont liés au déblocage progressif des fonds ;
• Ils augmentent temporairement vos charges pendant la construction ;
• Ils doivent être anticipés dans votre stratégie de financement.

Un projet immobilier neuf bien préparé passe toujours par une estimation précise des intérêts intercalaires.

Pour aller plus loin :

Achat immobilier : qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Les aides à l’achat pour acheter dans l’immobilier neuf