Qu’est-ce qu’une hypothèque ? Le crédit hypothécaire expliqué

À quoi sert une hypothèque ?

L’hypothèque est l’une des garanties utilisées pour les crédits immobiliers. Elle permet à la banque de se prémunir contre le risque de non-remboursement des sommes prêtées.

Concrètement, un bien immobilier est affecté en garantie du crédit. Lorsque l’emprunteur est propriétaire du bien hypothéqué, il en conserve la propriété et peut continuer à l’occuper.

En revanche, s’il ne rembourse plus ses mensualités, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière pour faire vendre le logement et récupérer les sommes dues.

Une hypothèque n’est pas systématiquement obligatoire. La banque peut également accepter une autre garantie, notamment un cautionnement.

Quelle différence entre une hypothèque et un crédit hypothécaire ?

L’hypothèque désigne la garantie immobilière, tandis que le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque. Le bien donné en garantie peut être celui financé par le crédit ou un logement dont l’emprunteur est déjà propriétaire.

Comment mettre en place une hypothèque immobilière ?

Une hypothèque conventionnelle nécessite un acte authentique établi par un notaire. Celui-ci procède à son inscription auprès du service de publicité foncière compétent.

Cette inscription rend la garantie opposable aux tiers et en détermine notamment le rang par rapport aux autres créanciers. Elle porte sur un bien immobilier précisément identifié, appartenant à l’emprunteur ou, dans certains cas, à un tiers qui consent à le donner en garantie.

Pour un appartement neuf acheté sur plan, la garantie est mise en place lors de la constitution du financement, selon les modalités retenues par la banque et le notaire.

Combien coûte une hypothèque ?

Le coût d’une hypothèque immobilière dépend notamment du montant garanti, des formalités requises et du type de prêt. Plusieurs dépenses composent les frais de garantie hypothécaire :

• Les émoluments du notaire : sa rémunération est calculée selon un tarif réglementé, notamment en fonction du montant concerné et de la nature de l’acte.
• La contribution de sécurité immobilière : son taux est de 0,05 % des sommes garanties lors de l’inscription, avec un minimum de 8 €.
• La taxe de publicité foncière : son taux normal est de 0,70 % des sommes garanties en capital, intérêts et accessoires pour une hypothèque conventionnelle. Certaines opérations bénéficient d’exonérations.
• Les frais de formalités et débours : ils correspondent aux démarches et aux dépenses engagées par le notaire pour constituer la garantie.

Ces frais sont distincts des frais d’acquisition du logement. Lorsqu’ils sont exigés pour obtenir le crédit, ils sont pris en compte dansle calcul du taux annuel effectif global (TAEG).

Pour estimer votre budget, le simulateur de coût d’hypothèque proposé par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) permet d’obtenir un montant indicatif en fonction du financement.

Qu’est-ce qu’une mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée d’hypothèque permet de faire radier une inscription hypothécaire avant sa date d’expiration.

Elle peut notamment intervenir :

• lors de la vente d’un logement encore grevé d’une hypothèque ;
• à l’occasion d’un remboursement anticipé du crédit, lorsque la radiation est nécessaire ;
• dans certains cas de rachat du prêt par une autre banque.

Lorsque la banque accepte la mainlevée, un notaire établit un acte authentique et procède à la radiation. Des frais de mainlevée sont alors à prévoir, notamment pour l’acte et les formalités de publicité foncière.

Si la banque refuse une mainlevée pourtant justifiée, une décision judiciaire peut s'avérer nécessaire.

Quels points vérifier avant d’accepter une hypothèque ?

Avant de signer votre offre de prêt, vérifiez le coût initial de l’hypothèque, les frais éventuels en cas de remboursement anticipé et les autres garanties proposées par la banque.

La comparaison avec un cautionnement doit notamment tenir compte des frais de mise en place, des éventuelles restitutions et de votre projet de revente.

Pour un achat dans le neuf, intégrer ces dépenses au plan de financement permet d’anticiper le coût réel du crédit, dès la signature et jusqu’à son remboursement.

Pour aller plus loin :

Élaborer un plan de financement immobilier en 6 étapes
Les différents prêts immobiliers : comment financer son achat ?