Que vous envisagiez une acquisition en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou un investissement locatif, découvrez les repères essentiels et des ordres de grandeur concrets pour calibrer votre projet.
Présenté par Le Plan Immobilier.
En mai 2026, quels repères sur les taux immobiliers ?
Le niveau des taux demeure le premier déterminant du coût du crédit, mais son effet se combine étroitement aux règles d'octroi imposées par le régulateur. En ce mois de mai 2026, les barèmes bancaires affichent une très légère remontée — environ +0,05 à +0,10 point selon les établissements et les profils — après plusieurs mois de baisse et de stabilisation. La situation reste néanmoins tout à fait propice aux projets immobiliers.
Repère à intégrer : un taux moyen de référence autour de 3,33 % à 3,45 % sur 20 ans. Selon le profil de l'emprunteur — apport, stabilité professionnelle et reste à vivre —, les meilleurs dossiers peuvent décrocher entre 3,00 % et 3,05 % sur cette même durée.
| Durée du crédit | Taux moyen (tous profils) | Excellent profil (top marché) |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,20 % à 3,35 % | 2,85 % à 3,00 % |
| 20 ans | 3,33 % à 3,45 % | 3,00 % à 3,05 % |
| 25 ans | 3,43 % à 3,55 % | 3,20 % à 3,25 % |
Cette légère tension s'explique par deux facteurs techniques : la remontée des OAT 10 ans — le taux auquel l'État français emprunte, qui sert de référence aux banques — autour de 3,70 %, et le maintien des taux directeurs de la BCE lors de sa réunion de fin avril. Les banques restent prudentes dans l'attente de la prochaine décision de juin. Pour autant, un dossier solide avec un apport d'au moins 10 % permet toujours de décrocher d'excellentes conditions.
Règles bancaires : le taux d'effort plafonné à 35 %
Les critères du HCSF encadrent la grande majorité des dossiers : le taux d'effort — rapport entre la mensualité assurance comprise et les revenus nets — ne doit pas excéder 35 %. La durée d'emprunt est par ailleurs généralement limitée à 25 ans.
Pour les acquisitions en VEFA, la banque peut intégrer un différé d'amortissement, particulièrement utile lorsque l'entrée en jouissance intervient plusieurs mois après la signature. Ce mécanisme ne supprime pas la règle des 35 %, mais permet d'aligner le calendrier de remboursement sur celui de la construction.
VEFA : une tolérance possible sur la durée
- La mensualité reste calculée dans la limite du taux d'effort ;
- L'assurance emprunteur pèse dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ;
- Un apport solide et un reste à vivre suffisant renforcent la solidité du dossier.
Combien peut-on emprunter en mai 2026 ?
Les montants présentés ci-dessous constituent des ordres de grandeur, à ajuster en fonction du taux du mois, de la durée retenue et du coût de l'assurance. Ils reposent sur la règle des 35 % de taux d'effort et une hypothèse de taux proche de 3,40 % sur 20 ans.
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Emprunt sur 20 ans | Emprunt sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | ≈ 152 000 € | ≈ 176 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 183 000 € | ≈ 211 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 244 000 € | ≈ 281 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 305 000 € | ≈ 352 000 € |
L'apport personnel : un accélérateur de financement
Dans un contexte de sélectivité bancaire accrue, l'apport redevient un marqueur déterminant. Il permet de couvrir les frais annexes — garantie, frais de dossier, frais de notaire — tout en sécurisant le reste à vivre présenté à l'établissement prêteur.
Dans l'immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits — environ 2 à 3 % du prix d'acquisition —, ce qui peut abaisser le niveau d'apport nécessaire par rapport à l'ancien. Un apport « confort » demeure néanmoins un atout net pour négocier le taux et consolider la tenue du dossier.
Ce que cela implique concrètement pour un projet en VEFA
Votre capacité d'emprunt conditionne directement le périmètre du projet : localisation, surface, niveau de prestations, et possibilité de mobiliser les aides disponibles — PTZ, TVA réduite, BRS selon les territoires.
Une acquisition en VEFA introduit par ailleurs des paramètres spécifiques : appels de fonds échelonnés, différé d'amortissement et calendrier de livraison. Une simulation complète, intégrant mensualité, assurance, frais et dispositifs mobilisables, reste la méthode la plus fiable pour optimiser votre enveloppe globale et sécuriser votre plan de financement.
Pour aller plus loin :
