Les taux immobiliers en octobre 2026
Les taux immobiliers poursuivent leur hausse. Dans son baromètre publié le 5 octobre 2026, CAFPI relève des taux moyens négociés en septembre de 3,30 % sur 15 ans, 3,51 % sur 20 ans et 3,58 % sur 25 ans, hors assurance.
Sur 20 et 25 ans, les meilleurs profils peuvent obtenir respectivement 3,20 % et 3,30 %, selon leur dossier.
La Banque de France observe un taux moyen de 3,32 % en août 2026 pour les nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations.
Du côté de la politique monétaire, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre ; son taux de dépôt atteint 2,50 % depuis le 16 septembre.
Pourquoi surveiller l’OAT à 10 ans ?
Taux d’usure : les plafonds applicables en octobre 2026
Les taux d’usure applicables du 1er octobre au 31 décembre 2026 plafonnent le taux annuel effectif global (TAEG) des crédits immobiliers.
| Durée du crédit à taux fixe | Taux d’usure au 4e trimestre 2026 |
|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,09 % |
| De 10 ans à moins de 20 ans | 4,68 % |
| 20 ans et plus | 5,40 % |
Le TAEG comprend les intérêts et les frais nécessaires pour obtenir le crédit aux conditions annoncées, notamment les frais de dossier, d’assurance et de garantie concernés.
Une banque ne peut pas accorder un prêt dont le TAEG dépasse le plafond applicable, même avec des revenus suffisants.
Taux nominal et TAEG : deux indicateurs distincts
Règles bancaires : le taux d’effort reste limité à 35 %
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Les mensualités des crédits en cours diminuent donc le budget disponible.
La durée maximale du crédit est en principe de 25 ans. Pour certaines opérations entraînant une entrée en jouissance différée, notamment en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), la durée totale du financement peut atteindre 27 ans, différé compris, sans que la période d’amortissement dépasse 25 ans.
Une flexibilité encadrée existe toutefois pour 20 % de la production trimestrielle des banques, sans droit automatique à dérogation.
Combien peut-on emprunter en octobre 2026 ?
Les simulations ci-dessous utilisent les taux publiés par CAFPI en octobre : 3,51 % sur 20 ans et 3,58 % sur 25 ans. Elles incluent une assurance constante de 0,30 % par an du capital initial, retenue comme hypothèse illustrative pour un emprunteur couvert à 100 %.
| Revenus nets mensuels avant impôt | Mensualités maximales à 35 % | Capital sur 20 ans* | Capital sur 25 ans* |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | ≈ 145 000 € | ≈ 165 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 173 000 € | ≈ 198 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 231 000 € | ≈ 264 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 289 000 € | ≈ 330 000 € |
* Estimations arrondies, hors autres crédits, différé et frais annexes, avec mensualités constantes. L’assurance varie selon le profil. Il ne s’agit pas d’une offre bancaire.
Comment lire le tableau ?
Avec 3 000 € de revenus et aucun autre emprunt, vous disposez théoriquement de 1 050 € mensuels, assurance comprise, soit environ 173 000 € sur 20 ans. Un crédit existant de 200 € par mois réduit ce budget à 850 €.
Sur 25 ans, le montant empruntable augmente, mais le coût des intérêts aussi. La banque examine également le reste à vivre et les charges futures.
L’apport personnel, un levier pour votre financement
L’apport personnel réduit le montant à financer et peut faciliter la négociation du taux. Il permet aussi de couvrir des frais d’acquisition sans épuiser l’épargne de précaution.
Dans l’immobilier neuf acheté en VEFA, les frais d’acquisition représentent généralement 2 à 3 % du prix, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien. Ces proportions restent indicatives.
Ce que cela implique pour un achat en VEFA
En VEFA, les appels de fonds suivent l’avancement du chantier. Des intérêts intercalaires et des cotisations d’assurance peuvent être dus avant la livraison, selon le financement retenu.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut compléter le financement d’une résidence principale neuve sous conditions. Le bail réel solidaire (BRS), un mode d’accession à prix encadré, ou la TVA réduite peuvent aussi alléger le budget de certains ménages éligibles.
En BRS, la redevance foncière doit toutefois être intégrée au budget mensuel.
Pour connaître votre capacité d’emprunt réelle, confrontez ces estimations à vos charges, à votre apport, à votre assurance et aux aides mobilisables avant de déposer votre demande de crédit.
Pour aller plus loin :
