Les taux immobiliers en septembre 2026
À la rentrée 2026, les taux des crédits immobiliers repartent légèrement à la hausse. Selon le baromètre CAFPI publié le 1er septembre, les taux moyens obtenus atteignent 3,23 % sur 15 ans, 3,43 % sur 20 ans et 3,53 % sur 25 ans.
Les meilleurs dossiers peuvent encore obtenir environ 3,00 % sur 15 ans, 3,10 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans. Les profils disposant de revenus stables, d'une gestion bancaire saine et d'un apport personnel conséquent conservent donc une marge de négociation auprès des établissements prêteurs.
À titre de repère, les dernières données disponibles de la Banque de France portent sur le mois de juin 2026. Publiées le 5 août, elles font état d'un taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations de 3,27 %, contre 3,21 % en mai. La production mensuelle atteint parallèlement 13,2 milliards d'euros hors renégociations, après 11,4 milliards en mai. Les données de juillet doivent être publiées le 7 septembre 2026.
Le 11 juin 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base, portant le taux de la facilité de dépôt à 2,25 %, celui des opérations principales de refinancement à 2,40 % et celui de la facilité de prêt marginal à 2,65 %.
Réunie le 23 juillet 2026, la BCE a ensuite maintenu ces trois taux inchangés. Une nouvelle décision de politique monétaire est attendue le 10 septembre 2026.
OAT et taux immobiliers : le lien à connaître
L'inverse reste moins automatique : une détente obligataire ne se traduit pas toujours immédiatement par une baisse des taux d'emprunt. D'où l'intérêt de comparer les offres, car les conditions proposées peuvent varier sensiblement d'un établissement à l'autre.
Taux d'usure : les plafonds applicables en septembre 2026
Depuis le 1er juillet 2026, de nouveaux taux d'usure sont en vigueur pour l'ensemble du troisième trimestre. Ces plafonds restent applicables jusqu'au 30 septembre 2026 inclus.
Ils s'appliquent au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre notamment le taux nominal ainsi que les coûts d'assurance, de garantie et certains frais lorsqu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées.
Au-delà de ces seuils, l'établissement prêteur ne peut pas accorder le crédit aux conditions envisagées, même lorsque l'emprunteur dispose de revenus suffisants.
| Durée du crédit à taux fixe | Taux d'usure T3 2026 (1er juil. – 30 sept.) |
|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,07 % |
| De 10 ans à moins de 20 ans | 4,57 % |
| 20 ans et plus | 5,29 % |
En légère progression par rapport au trimestre précédent, ces seuils peuvent limiter le risque de blocage pour certains dossiers dont le TAEG se rapprochait des anciens plafonds, notamment lorsque le coût de l'assurance emprunteur ou de la garantie est élevé. De nouveaux taux d'usure entreront en vigueur le 1er octobre 2026.
TAEG et taux d'usure : ce qui peut débloquer un dossier
Règles bancaires : le taux d'effort reste plafonné à 35 %
Les critères du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) encadrent la grande majorité des dossiers. Le taux d'effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt. L'assurance emprunteur est intégrée aux charges lorsqu'elle conditionne l'obtention du crédit ou les conditions auxquelles il est accordé.
Les banques disposent néanmoins d'une marge de flexibilité limitée à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Cette souplesse reste encadrée et ne garantit pas qu'un dossier dépassant 35 % sera accepté.
La durée maximale du financement est en principe de 25 ans. Pour l'acquisition ou la construction d'un logement neuf, notamment en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), une période de différé d'amortissement pouvant aller jusqu'à deux ans peut s'ajouter lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée. La maturité totale du financement peut alors atteindre 27 ans.
Pour une acquisition en VEFA, ce différé permet notamment d'adapter le début de l'amortissement du capital au calendrier de construction et de livraison du logement.
Il ne supprime toutefois pas la règle des 35 % : la banque reste tenue d'évaluer le taux d'effort de l'emprunteur selon les règles applicables.
Combien peut-on emprunter en septembre 2026 ?
La capacité d'emprunt dépend principalement des revenus, des charges déjà supportées, de la durée du financement et du taux proposé par la banque.
Les simulations ci-dessous reposent sur la règle des 35 % et sur les taux moyens observés par CAFPI au 1er septembre 2026, soit 3,43 % sur 20 ans et 3,53 % sur 25 ans.
Les montants correspondent à des plafonds théoriques de capital amortissable, calculés hors assurance emprunteur et hors autres crédits en cours. Puisque l'assurance doit normalement être intégrée dans le calcul du taux d'effort, la capacité réellement accordée par la banque sera généralement inférieure.
| Revenus nets mensuels avant impôt | Budget mensuel maximal à 35 % | Emprunt sur 20 ans* | Emprunt sur 25 ans* |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | ≈ 152 000 € | ≈ 174 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 182 000 € | ≈ 209 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 243 000 € | ≈ 279 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 304 000 € | ≈ 348 000 € |
* Calculs indicatifs de capital amortissable, hors assurance et hors autres crédits en cours. La capacité effectivement retenue par la banque dépend de l'ensemble du dossier, notamment des charges, de l'assurance emprunteur et du reste à vivre.
L'apport personnel, un accélérateur de financement
L'apport personnel reste un atout important pour obtenir un financement. Un apport solide réduit le capital à emprunter, renforce le dossier et peut faciliter l'accès à de meilleures conditions de crédit.
Dans l'immobilier neuf, les frais d'acquisition sont généralement réduits, autour de 2 à 3 % du prix du logement, ce qui limite les frais à financer en complément du prix de vente.
Un apport plus important peut également permettre de rassurer la banque sur la capacité de l'emprunteur à absorber les frais liés à son projet et à conserver une épargne de précaution.
VEFA : une tolérance possible sur la durée
La mensualité reste encadrée par le taux d'effort et l'assurance emprunteur doit être prise en compte dans l'analyse du financement lorsqu'elle conditionne l'octroi du crédit.
Ce que cela implique concrètement pour un projet en VEFA
Votre capacité d'emprunt conditionne directement le périmètre de votre projet immobilier : localisation, surface du logement ou encore niveau de prestations.
Dans le neuf, certaines aides peuvent également compléter le plan de financement selon votre situation et le logement choisi : PTZ (Prêt à Taux Zéro), TVA réduite ou encore BRS (Bail Réel Solidaire).
Une acquisition en VEFA comporte par ailleurs des particularités à intégrer au financement : appels de fonds échelonnés en fonction de l'avancement du chantier, éventuel différé d'amortissement et calendrier de livraison.
Une simulation personnalisée intégrant mensualités, assurance emprunteur, crédits en cours, frais annexes et aides mobilisables reste le meilleur moyen d'évaluer précisément votre budget avant de sélectionner votre logement neuf.
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