Si vous envisagez un achat dans le neuf, comprendre ces dynamiques fiscales est essentiel pour anticiper le coût global d’un logement neuf.
Tour d’horizon des communes et intercommunalités où la hausse est la plus marquée.
Présenté par Le Plan Immobilier.
Une revalorisation nationale inévitable
Chaque année, les valeurs locatives cadastrales qui servent de base à la taxe foncière sont révisées.
En 2025, cette revalorisation a été fixée à +1,7 %.
Elle concerne l’ensemble du territoire, indépendamment des choix des collectivités locales.
Pour un projet d’achat VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), cette donnée doit être intégrée dans le calcul du budget global.
La fiscalité locale peut peser sur le coût d’occupation du bien, au même titre que les charges de copropriété ou la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale ?
Cette valeur, fixée par l’administration fiscale, sert de base de calcul à la taxe foncière. Issue des références des années 1970, elle se base sur les caractéristiques du logement.
Elle est appelée à être révisée en profondeur en 2028. La réforme attendue pourrait modifier fortement les montants.
Les hausses les plus marquées dans les communes et intercommunalités
Au-delà de la revalorisation nationale, certaines collectivités ont voté une hausse locale de leur taux.
En 2025, 12,6 % des communes ont choisi d’augmenter leur taxe foncière. Ce sont majoritairement de petites communes, souvent de moins de 3 500 habitants.
Côté intercommunalités, 13,1 % des groupements ont également relevé leur taux. En cumulant ces deux effets, près d’un quart des communes voient leur taxe foncière progresser.
| Type de collectivité | Part concernée | Nature de la hausse | Amplitude |
|---|---|---|---|
| Revalorisation nationale | 100 % | Automatique | +1,7 % |
| Communes | 12,6 % | Hausse du taux communal | Variable |
| Communes stables | 86,3 % | Taux inchangé | 0 % |
| Communes en baisse | 1,1 % | Réduction du taux | - |
| Intercommunalités | 13,1 % | Hausse du taux intercommunal | Généralement < 2 points |
| Taux global (commune + interco) | 24,5 % | Augmentation combinée | Variable |
Une hausse notable à Saint-Étienne
En 2024, la ville de Saint-Étienne a connu une hausse spectaculaire de +18 %, marquant un record parmi les grandes communes.
Cette décision illustre l’importance pour les futurs occupants d’un logement neuf de s’informer sur la fiscalité locale avant un achat dans le neuf.
Quelles perspectives pour les prochaines années ?
La stabilité affichée par la plupart des grandes villes en 2025 pourrait n’être que temporaire. En 2028, une réforme structurelle des valeurs locatives cadastrales modifiera profondément la base de calcul de la taxe foncière.
Selon les premières projections, les logements anciens (avant 1950) pourraient voir leur taxe augmenter de +15 à +20 %, tandis que certains logements construits dans les années 1960-1970 enregistreraient une baisse moyenne de -16 %.
Les programmes d’immobilier neuf devraient bénéficier de bases actualisées plus cohérentes avec leur performance énergétique et leur confort.
Pour un achat VEFA, cette évolution pourrait représenter un atout à moyen terme, en renforçant l’attractivité du parc récent face aux biens plus anciens.
Une réforme cadastrale prévue pour 2028
- Adaptation aux valeurs réelles du marché locatif.
- Rééquilibrage entre anciens logements et programmes récents.
- Impact différencié selon la performance énergétique du bien.
L’évolution de la taxe foncière n’est pas qu’un indicateur fiscal. Elle traduit aussi les choix budgétaires des collectivités et la nécessité d’équilibrer les finances locales.
Dans le cadre d’un achat dans le neuf, il est donc essentiel d’intégrer cette donnée pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ou le budget d’une résidence principale.
La question demeure : comment les collectivités arbitreront-elles entre pression fiscale et attractivité résidentielle dans les années à venir ?
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