Plan de financement immobilier : 6 étapes pour réussir !

Etape 1 : Faire le point sur son apport personnel

Bien que non indispensable, un apport personnel est très largement encouragé lorsqu’on s’apprête à demander un prêt immobilier. Il peut avoir plusieurs sources :

• épargne personnelle (ex Plan d’Epargne Logement)
• donation, héritage…
• vente effective ou estimée du logement actuel pour un propriétaire
• le Prêt à Taux Zéro peut constituer un apport personnel

Un bon apport représente entre 10 et 20% du prix du bien. Plus l’apport est important, plus le taux d’intérêt sera intéressant. Toutefois, un prêt immobilier est envisageable sans apport, soit un financement à 100%, à condition de présenter un dossier solide.

Etape 2 : Evaluer sa capacité d’endettement

Evaluer sa capacité d’endettement, c’est déterminer la somme mensuelle consacrée au remboursement du prêt. Cette somme ne doit pas dépasser 33% des revenus mensuels du futur acquéreur.

Plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour connaître son taux d’endettement :

• Revenus nets mensuels (prestations sociales comprises et déduction faite des charges)
• Le montant de l’apport
• La durée de remboursement du prêt
• Le taux d’intérêt pratiqué par la banque

Le montant total du prêt (hors frais supplémentaires types assurances, garanties…) pourra être ainsi évalué de même que les mensualités de remboursement.

Etape 3 : Se renseigner sur les aides à l’achat

Un emprunteur peut bénéficier de plusieurs prêts d’aide à l’achat, cumulables ou non. Les organismes bancaires ou les courtiers peuvent aider dans cette recherche. Voici les principaux :

• Le Prêt à Taux Zéro (pour les primo-accédant)
• Prêt Action Logement (ancien 1% logement)
• Prêt conventionné et Prêt Accession Sociale (sous conditions de revenus)
• Les Prêts accordés par collectivités locales (ex : Plan 3A à Lyon, Prêt Paris Logement à 0%...)

Etape 4 : Choisir entre taux fixe et taux variable

Au moment d’interroger les banques, celles-ci demandent au futur acquéreur de choisir entre taux fixe et taux variable. Chacun présente des points positifs et négatifs.

• Taux fixe

Avantage : Déterminé au moment de l’accord de prêt avec la banque, il est le même tout au long de la durée du remboursement. Il permet une visibilité à long terme sur la somme à rembourser et la durée de l’emprunt.

Inconvénient : Il est plus élevé que le taux variable et en cas de renégociation du taux, il entraîne des frais supplémentaires.

• Taux variable

Avantage : Il est moins élevé que le taux fixe

Inconvénient : Il fluctue en fonction des indices financiers (indice de référence : Euribor). Il peut donc baisser ou augmenter selon la conjoncture économique. Il existe des sécurités pour limiter les conséquences du taux variable. La possibilité de reporter la variation sur la durée du prêt et non sur le montant des mensualités qui reste le même. Et le taux révisable capé, dont le taux varie dans la limite de certains plafonds.

Dans tous les cas, les modalités de remboursement peuvent être modulées en fonction de la situation personnelle de l’emprunteur : suspension du crédit sur 1 ou plusieurs mensualités en cas d’incident temporaire, augmentation des remboursements mensuels en cas d’entrée d’argent…

Etape 5 : Anticiper les frais annexes supplémentaires

Le coût d’un prêt immobilier ne peut être justement évalué sans inclure la totalité des frais à la charge de l’emprunteur. C’est ce qu’on appelle le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Plusieurs frais annexes sont ainsi à prendre en compte.

Les assurances

Les assurances peuvent être souscrites auprès d’un organisme autre que la banque avec laquelle le propriétaire s’engage. Il en existe deux types :

• L’assurance Décès-invalidité = environ 0,40% du capital emprunté
• L’assurance Perte d’emploi = 0,10% à 0,70% du capital emprunté

Les frais de dossier

En principe ils sont compris entre 1% et 1,5% du capital emprunté mais peuvent être négociés avec l’organisme bancaire.

Les garanties

Le choix de la garantie peut être imposé par l’établissement bancaire. Il en existe plusieurs :

• L’hypothèque conventionnelle : Saisie du bien ou vente aux enchères en cas de défaillance de paiement. Elle entraîne des frais supplémentaires de l’enregistrement du bien à la conservation des hypothèques (signature devant notaire, taxe de publicité foncière, etc.).
• L’Inscription en Privilège de Prêteur de Denier (IPPD) : Même principe que l’hypothèque conventionnelle à la différence près que la banque est prioritaire sur d’éventuels autres créanciers. Cette garantie est par ailleurs moins coûteuse qu’une hypothèque mais ne s’applique que pour l’achat d’un logement ancien.
• Le nantissement : En cas de défaillance de paiement, la banque se rembourse sur un produit financier que l’emprunteur aura mis en gage (une assurance vie par exemple) ou sur tout autre bien dont la valeur permet de couvrir la somme à rembourser (bijoux, œuvre d’art, etc.).
• Le cautionnement : Un individu ou une société spécialisée (un fond mutuel de garantie par exemple) se portent caution pour rembourser en cas d’impayé de l’emprunteur. On parle de cautionnement individuel ou mutuel.

Les pénalités de remboursement anticipé

Un remboursement anticipé signifie que l’emprunteur rembourse tout ou partie de la somme encore à payer avant la fin de son crédit ou dans le cadre d’une renégociation de prêt. Cela est possible uniquement pour les prêts à taux fixes. Ces pénalités ne peuvent dépasser 6 mois d'intérêt et 3 % du capital restant à rembourser. Il est souhaitable de les négocier avec la banque.

Etape 6 : Comparer les offres de prêt

Comparer les offres de prêt, c’est faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires afin d’obtenir la meilleure offre. La démarche peut se faire individuellement ou en passant par un courtier. Il négociera le tarif le mieux adapté au projet. Si dans la majorité des cas le courtier est rémunéré par la banque elle-même, il arrive que l’emprunteur subisse des frais de dossiers supplémentaires.

Pour aller plus loin :

Les crédits et prêt immobiliers
L’échéancier de paiement d'un appartement neuf