Qu’est-ce que la caution d'un prêt immobilier ?

Caution d’un prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Le cautionnement fait partie des garanties utilisées dans le cadre des crédits immobiliers. Son principe est simple : un tiers s’engage auprès de la banque à rembourser les sommes dues si l’emprunteur ne respecte plus ses échéances.

Lorsqu’un organisme de cautionnement intervient, il peut prendre en charge les sommes dues selon les conditions de son engagement. Il dispose ensuite d’un recours contre l’emprunteur pour récupérer les montants versés.

La caution protège donc la banque contre les impayés. Elle ne doit pas être confondue avec l’assurance emprunteur, qui couvre certains risques prévus au contrat, comme le décès ou l’invalidité.

Comment obtenir une caution pour son crédit immobilier ?

La banque peut proposer un cautionnement après l’étude du dossier de financement. Cette garantie n’est pas systématiquement obligatoire : l’établissement prêteur peut également accepter une hypothèque.

Le cautionnement par un organisme spécialisé

La solution la plus courante consiste à passer par une société de cautionnement partenaire de la banque. Certaines mutuelles proposent également ce service, notamment pour leurs adhérents.

L’organisme examine la solvabilité de l’emprunteur avant de donner son accord. Il peut notamment tenir compte des revenus, des charges, de l’endettement et de l’apport personnel.

Le cautionnement par une personne physique

Un proche peut aussi se porter garant du crédit immobilier, sous réserve d’acceptation par la banque. Le cautionnement peut être simple ou solidaire.

Dans le cadre d’une caution solidaire, la banque peut solliciter directement le garant en cas de défaillance, sans devoir poursuivre préalablement l’emprunteur.

Lorsqu’une personne physique se porte caution, son engagement doit respecter les mentions exigées par le Code civil, sous peine de nullité.

Combien coûte une caution de prêt immobilier ?

Le coût du cautionnement immobilier dépend notamment du montant emprunté, de l’organisme et des conditions du contrat.

Lorsqu’un organisme utilise un fonds mutuel de garantie, les frais peuvent comprendre deux éléments :

• Une commission de cautionnement : elle rémunère l’organisme pour son intervention et reste généralement acquise.
• Une contribution au fonds mutuel de garantie : elle participe à la couverture des risques de défaillance des emprunteurs.

Peut-on récupérer une partie des frais de caution ?

À la fin du remboursement du crédit, une partie de la contribution au fonds mutuel peut être restituée, selon l’organisme et les conditions du contrat.

Cette restitution n’est ni automatique pour toutes les cautions ni fixée à un pourcentage unique. Elle peut également intervenir après un remboursement anticipé, si les conditions de libération de la garantie sont remplies.

Les frais de cautionnement exigés pour obtenir le prêt entrent dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG).

Quels sont les avantages de la caution par rapport à l’hypothèque ?

Le cautionnement présente plusieurs particularités pour l’emprunteur :

• Pas d’inscription hypothécaire : le cautionnement ne nécessite pas d’acte notarié d’inscription sur le bien.
• Pas de frais de mainlevée hypothécaire : cet avantage peut être intéressant lors d’une revente anticipée.
• Une restitution éventuelle : certains organismes reversent une partie de la contribution au fonds mutuel après remboursement du crédit.

La caution n’est cependant pas nécessairement moins coûteuse qu’une hypothèque. Il faut comparer les frais initiaux, les restitutions possibles et les dépenses liées à une éventuelle revente.

Que se passe-t-il si l’emprunteur ne rembourse plus son prêt ?

En cas de mensualités impayées, la banque peut solliciter l’organisme de cautionnement selon les modalités du contrat. Lorsque la caution rembourse la banque, l’emprunteur reste tenu de lui rembourser les sommes versées, selon les conditions de recours applicables.

Selon la situation, des solutions amiables peuvent être recherchées, mais des procédures de recouvrement restent possibles.

Il n’existe pas de règle générale imposant l’intervention de la caution après trois mensualités impayées.

La caution peut-elle garantir un achat immobilier neuf ?

Le cautionnement peut être utilisé pour financer un appartement neuf ou une maison neuve, y compris dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), sous réserve de l’acceptation du dossier.

Attention à ne pas confondre la caution du crédit immobilier, qui protège la banque, avec la garantie financière d’achèvement ou de remboursement, qui protège l’acquéreur dans le cadre de la VEFA.

Avant de signer votre offre de prêt, vérifiez le montant des frais, les conditions de restitution et les garanties acceptées par la banque. Ces éléments doivent être intégrés à votre plan de financement.

Pour aller plus loin :

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