Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?

Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier ?

Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont encadrées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). En principe, la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans.

Une tolérance permet toutefois d’atteindre une maturité de 27 ans, en incluant jusqu’à deux ans de différé d’amortissement, lorsque l’entrée en jouissance du logement est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Cette situation peut concerner aussi bien la construction neuve que l'immobilier ancien ou encore une opération comportant certains travaux.

Dans les faits, les durées d'emprunt étendues sont aujourd’hui très courantes. En juillet 2026, la durée initiale moyenne des nouveaux prêts à l’habitat hors renégociations atteignait 22 ans et 8 mois selon la Banque de France. Elle s’élevait à 23 ans et 10 mois pour les primo-accédants.

Faut-il emprunter sur 15, 20 ou 25 ans ?

Comme sur un chantier, tout est une question de rythme : allonger la durée d’un prêt permet de répartir le remboursement sur davantage de mensualités. Pour un même capital emprunté, la mensualité diminue, mais le coût total des intérêts augmente.

À l’inverse, raccourcir la durée augmente l’effort mensuel mais permet généralement de rembourser moins d’intérêts sur l’ensemble du crédit.

Emprunter sur 15 ans, 20 ans ou 25 ans : quels impacts ?

Le bon arbitrage ne consiste donc pas simplement à rechercher la mensualité la plus basse.

Comparez également plusieurs éléments avant de trancher :

• le taux annuel effectif global (TAEG),
• le montant total des intérêts,
• le coût de l’assurance emprunteur,
• les possibilités de modulation ou de remboursement anticipé.

Quels critères prendre en compte pour choisir la durée ?

Votre mensualité et votre taux d’effort

La durée doit d’abord permettre de conserver une mensualité compatible avec votre budget. Le HCSF fixe en principe un taux d’effort maximal de 35 %, calculé en rapportant les charges d’emprunt, assurance comprise, aux revenus de l’emprunteur.

Les banques disposent d’une marge de flexibilité sur une partie de leur production de crédits. Cela ne signifie toutefois pas qu’un particulier dispose automatiquement d’un droit à emprunter jusqu’à 35 % de ses revenus : l’établissement reste libre d’apprécier la solvabilité du dossier.

Le coût total du financement

Plus le remboursement s’étale dans le temps, plus les intérêts versés à long terme. Une durée de 25 ans peut donc faciliter l’accès au financement en diminuant la mensualité, mais elle augmente normalement le coût total par rapport à un prêt identique remboursé plus rapidement.

Avant de choisir, il est utile de simuler le montant du prêt et les mensualités sur plusieurs durées.

Votre âge et l’évolution de vos revenus

L’âge ne fixe pas à lui seul une durée maximale légale d'un emprunt immobilier, mais il peut influencer les conditions de financement et d’assurance emprunteur.

Il est pertinent d’anticiper plusieurs évolutions possibles :

• une éventuelle baisse de revenus à la retraite,
• une progression professionnelle attendue,
• les limites d’âge et la tarification variable des garanties d’assurance emprunteur.

La mensualité doit rester soutenable pendant toute la durée du remboursement.

Quelle durée de prêt immobilier retenir ?

Une durée courte limite le coût du financement mais impose des mensualités plus conséquentes. Une durée d'emprunt longue réduit l’effort mensuel et peut augmenter la capacité d’emprunt, au prix d’un coût total plus élevé.

Pour choisir entre 15, 20 ou 25 ans, comparez donc la mensualité, le taux d’effort, le TAEG, le coût de l’assurance et votre budget disponible à moyen et long terme.

Pour aller plus loin :

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