Réglementation pour faire construire : les normes

Constructibilité d’un terrain : les normes d’urbanisme

Les règles de construction d’un terrain dépendent de la zone dans laquelle il est situé. Il est recommandé de se renseigner auprès de la mairie pour obtenir les informations sur la constructibilité d’un terrain avant de l’acheter. Ces informations sont gratuites.

Le Plan Local d’Urbanisme

Disponible et consultable gratuitement en mairie, préfecture ou sous-préfecture, le Plan local d’urbanisme (PLU) définit les différentes zones d’une commune. Il délimite visuellement :

• Les zones urbaines ;
• Les zones à urbaniser ;
• Les zones agricoles ;
• Les zones naturelles et forestières.

Il contient également des informations propres à la construction comme les contraintes architecturales appliquées à une zone spécifique.

Les zones particulières

Certaines zones présentées dans le PLU possèdent des particularités supplémentaires qu’il faut prendre en compte dans son projet de construction :

• Les zones inondables

Un terrain situé en zone inondable doit être classé par rapport à son niveau de risque de crue. Si un terrain est en zone rouge ou noire, construire dessus est impossible. Une zone bleue, blanche ou jaune permet une construction : celle-ci doit cependant respecter un certain nombre de conditions. Un registre contenant le classement des zones inondables est consultable en mairie.

• Les zones classées

Construire à proximité d’un bâtiment historique est impossible dans un périmètre de 500 m. Si le terrain choisi se situe à une plus grande distance, il est impératif d’obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France et du préfet. Dans certains cas, de nouvelles constructions doivent répondre à des règles strictes concernant leur aspect extérieur (couleurs, matériaux…).

Le permis de construire

Obtenir un permis de construire est obligatoire pour pouvoir commencer toute construction. C’est un document officiel qui certifie que le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la localité. Une demande doit être formulée auprès de la mairie par lettre recommandée. Si le dossier est validé, un numéro d’enregistrement et une date de début de travaux sont attribués par la mairie par écrit.

Les normes à respecter pour construire une maison

Tout nouveau projet doit suivre une certaine réglementation pour construire une maison. Elle concerne différents éléments comme l’isolation, l’électricité ou bien encore l’accessibilité du logement.

Les normes énergétiques

Il existe dans l’immobilier 9 normes énergétiques différentes. Elles visent toutes à réduire la consommation d’énergie des nouveaux bâtiments. La norme la plus connue est la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012). Obligatoire depuis le 1er janvier 2013, elle exige des constructions :

• Une efficacité énergétique minimale ;
• Une consommation énergétique maximale ;
• Un bon niveau de confort dans les bâtiments non climatisés l’été.

La RT 2012 reprend en grande partie les critères du label BBC.

Les autres normes

Dans le cas d’une construction destinée à être louée, il est important de respecter les normes d’accessibilité. Elles exigent aussi bien des aménagements spécifiques pour les personnes à mobilité réduite que des personnes malvoyantes ou atteintes de surdité. Celles-ci impliquent par exemple de prévoir une largeur des portes de 0,90 m mais aussi d’aménager l’accès à l’entrée du logement par exemple.

Dans tous les cas, toute construction neuve doit également répondre à des normes parasismiques, phoniques et présenter des installations électriques respectant la norme NFC 15-100.

Quelles sanctions possibles en cas de non-respect des normes ?

Si une nouvelle construction ne respecte pas les normes en vigueur, par exemple la RT 2012, le certificat de conformité ne peut pas être délivré. Sans cette certification, tout propriétaire d’une maison neuve s’expose à des sanctions pénales ou civiles. Ces peines peuvent être alourdies en cas de récidive. Concernant le bien physique, le tribunal tranche sur une mise en conformité, une démolition ou bien encore une réaffectation. Dans le cas d'une mise en conformité, les travaux ordonnés sont à effectuer avant une date limite.

Pour aller plus loin :

Comment faire réaliser des plans avant de construire ?
Comment trouver le bon constructeur ?