La garantie de parfait achèvement


Mis à jour le 27/11/2023

Après la livraison d’un logement neuf, divers dommages et non-conformités peuvent apparaître. La garantie de parfait achèvement protège l’acquéreur et oblige le constructeur à réparer les dégâts signalés. Quelles couvertures offre-t-elle ? Dans quel délai ? Et comment la mettre en œuvre ? Le Plan Immobilier vous informe.

Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?


La garantie de parfait achèvement est définie par l’article 1792-6 (alinéas 2 à 4) du Code civil. C’est une garantie légale obligatoire engageant la responsabilité contractuelle des professionnels du bâtiment. Elle couvre l’acquéreur d’un bien immobilier neuf des défauts de conformité et désordres constatés pendant la première année suivant la réception des travaux. Ces désordres peuvent découler de travaux mal réalisés ou de travaux non exécutés selon les instructions du maître d’œuvre.

Qui sont les bénéficiaires ?

En règle générale, le maître d’ouvrage est le seul bénéficiaire de cette garantie. Cependant, en cas de vente du logement, la garantie est transmise au nouveau propriétaire.

Quelle est la durée de validité de cette garantie ?

La garantie de parfait achèvement prend effet dès réception des travaux par le maître d’ouvrage. Elle court pendant un an suivant la réception des travaux. Dans certains cas (interruption pour poursuite judiciaire ou souscription du constructeur à une garantie de parfait achèvement de 2 ans), ce délai peut être prolongé à une année supplémentaire. Concernant la réalisation des réparations, son délai est librement fixé par un accord commun entre le constructeur et le maître d’ouvrage.

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?


La garantie de parfait achèvement sécurise l’achat dans l’immobilier neuf. En effet, elle offre une couverture :

  • des vices ou désordres apparents le jour de la livraison et mentionnés au procès-verbal de réception
  • des vices ou désordres non apparents le jour de la livraison et révélés pendant l’année suivante

Il peut s’agir par exemple :

  • d’un défaut de conformité (par exemple couleur de peinture différente de celle choisie par le maître d’ouvrage )
  • d’un robinet qui fuit
  • d’une prise qui ne fonctionne pas ...

A noter que les dommages résultant de l’usure normale ou de travaux d’entretien ne sont pas couverts par la garantie de parfait achèvement.

Comment faire jouer la garantie de parfait achèvement ?


Pour faire jouer la garantie de parfait achèvement, l'acquéreur d'un logement neuf doit lister les vices et informer le constructeur. Le fonctionnement différent selon la nature des dommages constatés.

  • Les dommages sont apparents le jour de la livraison : l'acquéreur doit impérativement mentionner les non-conformités constatées dans procès-verbal de réception. Les anomalies apparentes lors de la réception mais qui ne figurent pas parmi les réserves du procès-verbal n’engagent pas la responsabilité du constructeur.
  • Les dommages sont cachés ou non apparents le jour de la livraison : après la réception officielle du logement, l'acquéreur dispose d'un an pour informer le constructeur des vices manifestés. Cette notification s’effectue par voie écrite au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le constructeur dispose ensuite d’un délai de 8 jours pour répondre à la demande de réparation.

Que faire si le constructeur n’engage aucun travail ?


Si le constructeur ne donne pas suite à la demande de réparation, l'acquéreur a un an pour porter l’affaire en justice. Les professionnels de construction ne respectant pas la garantie de parfait achèvement sont passibles de condamnation. Les juridictions compétentes diffèrent selon l’importance du litige.

Montant des dommages Juridiction compétente
moins de 4 000 euros le juge de proximité
entre 4 000 et 10 000 euros le tribunal d’instance
plus de 10 000 euros le tribunal de grande instance

Quelle protection après l’expiration de la garantie de parfait achèvement ?


D’autres garanties sont prévues pour assurer la conformité du logement neuf après l’expiration de la garantie de parfait achèvement.

  • La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre les désordres frappant les éléments dissociables de l’ouvrage. Elle court pendant deux années suivant la réception du logement.
  • La garantie décennale ou responsabilité civile décennale concerne les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou rendant son utilisation impossible pour l’usage prévu. Cette garantie dure 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage par le maître d’œuvre.

À lire aussi : La garantie décennale ?



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