Faire construire sa maison individuelle : ce qu'il faut savoir !

Faire appel à un constructeur de maisons individuelles

C'est la solution offrant le plus haut niveau de protection juridique pour le particulier. Vous signez alors un contrat pour faire construire votre maison.

La législation a renforcé la protection des accédants ayant recours à un constructeur : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est de loin le contrat le plus réglementé qui offre donc les meilleures garanties.

Le contrat doit obligatoirement préciser : l'adresse et la surface du terrain, le titre de propriété, la description complète de la maison accompagnée des plans et d'une notice descriptive détaillée, le permis de construire, le prix convenu et les conditions suspensives, l'échelonnement réglementé des paiements, le délai d'exécution des travaux et les pénalités de retard applicables, ainsi que les prêts éventuellement sollicités. Il doit également contenir les attestations de garantie du constructeur, notamment la garantie de livraison à prix et délais convenus et la garantie de remboursement.

Vous pouvez fournir le plan vous-même et vous adresser alors à un constructeur qui se chargera de l'ensemble des travaux. Il s'agit d'un  contrat de construction sans plan , un peu moins réglementé que le contrat avec plan, mais qui reste soumis aux dispositions protectrices du CCMI lorsqu'il entre dans son champ d'application.

Faire construire sa maison par ses propres moyens

Dans cette configuration, vous êtes maître d'ouvrage : vous prenez l'initiative de faire construire et coordonnez l'opération. La maîtrise d'œuvre — c'est-à-dire la conception et le suivi des travaux — peut être confiée à un architecte, à un bureau d'études ou à un maître d'œuvre indépendant. Si vous choisissez de coordonner vous-même les différentes entreprises, vous assumez alors également ce rôle.

Vous pouvez confier les travaux à une entreprise unique qui se charge de la construction totale ou seulement de la mise hors d'eau et hors d'air, le reste étant confié à différents artisans.

Dans ce cas, vous signerez principalement des contrats d'entreprise, lot par lot, avec chacun des intervenants, et éventuellement un contrat de maîtrise d'œuvre si vous faites appel à un professionnel pour coordonner l'ensemble. C'est naturellement une solution qui exige du temps et des compétences (comparaison des devis, surveillance des travaux, etc.) et qui comporte plus de risques.

Pour les plans, si la surface de plancher après travaux n'excède pas 150 m², vous pouvez réaliser vous-même les plans ou vous adresser à un professionnel non agréé. Au-delà de ce seuil, le recours à un architecte est obligatoire.

Les honoraires d'architecte, librement négociés, doivent figurer dans le contrat. Pour une mission complète (conception et suivi de chantier), ils représentent généralement entre 8 et 15 % du montant TTC des travaux, selon la complexité du projet, l'étendue de la mission et la région.

Assurance construction

La construction d'une maison individuelle est encadrée par trois garanties légales qui s'appliquent à compter de la réception des travaux.

La garantie de parfait achèvement (1 an) oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés lors de la réception ou dans l'année qui suit.

La garantie biennale (2 ans), dite garantie de bon fonctionnement, couvre les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage tels que les volets, la robinetterie ou les équipements de chauffage.

La garantie décennale (10 ans) couvre les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Ces garanties légales s'articulent avec deux assurances distinctes et complémentaires.

L'assurance de responsabilité décennale doit être souscrite par chaque intervenant professionnel dont la responsabilité peut être engagée sur l'ouvrage : constructeur, architecte, bureau d'études, entreprises de travaux. Elle les couvre pendant dix ans à compter de la réception des travaux pour tout désordre compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

L'assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d'ouvrage — c'est-à-dire le particulier qui fait construire — avant l'ouverture du chantier. Elle lui permet, en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, d'obtenir le préfinancement des travaux de réparation sans attendre qu'un tribunal détermine les responsabilités entre les différents intervenants.

Cette assurance bénéficie également à tout propriétaire successif du bien pendant dix ans à compter de la réception des travaux.

Pour aller plus loin :

Choisir un terrain pour faire construire
Le guide de l'éco-construction