Choisir un terrain viabilisé pour faire construire : quels critères ?

Le choix du terrain est l'une des étapes les plus déterminantes lorsque l'on entreprend de construire une maison individuelle. La zone d'habitation influe notamment sur les aides financières accessibles.

De nombreux critères entrent en jeu : la situation géographique, la superficie, l'emplacement, la forme du terrain ou encore la nature du sol.

Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ?

Plusieurs démarches doivent être réalisées par le propriétaire d'un terrain avant d'engager la construction d'un logement, parmi lesquelles la viabilisation.

Par définition, un terrain viabilisé est une parcelle qui a fait l'objet des travaux nécessaires pour être raccordée aux services indispensables à l'édification d'un immeuble.

La viabilisation d'un terrain consiste à raccorder le futur logement à plusieurs réseaux :

• L'eau ;
• L'électricité ;
• Le gaz ;
• L'assainissement ;
• Le réseau de communications électroniques (fibre optique).

Un terrain viabilisé offre ainsi aux propriétaires un accès direct aux services existants à proximité de la parcelle.

Combien coûte la viabilisation d'un terrain ?

Dans le cas où le terrain acquis n'est pas encore viabilisé, le coût des travaux peut varier du simple au triple selon plusieurs critères : la taille du terrain, la distance entre l'entrée de la propriété et la future maison, ou encore les dispositions du certificat d'urbanisme.

En moyenne, le coût de la viabilisation d'un terrain oscille entre 5 000 et 15 000 € TTC.

Ce qu'il faut savoir sur la viabilisation :

• Un terrain viabilisé doit être raccordé aux réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement, de gaz et de communications électroniques.
• Le prix de la viabilisation est un budget à anticiper, variable selon la configuration de la parcelle.
• Il est nécessaire de contacter la mairie, le service des eaux, ainsi que les fournisseurs d'énergie et d'accès aux réseaux pour organiser la viabilisation.

L'emplacement géographique du terrain

La situation géographique est un critère essentiel lors de l'achat. En fonction du projet de construction et pour faciliter le quotidien, il est important que le terrain soit accessible facilement et situé à proximité des commerces et services.

Plusieurs questions doivent guider l'analyse : Quel est le temps de trajet vers le lieu de travail ou l'école ? Le terrain est-il proche d'un arrêt de transport en commun ? Quels sont les itinéraires routiers disponibles ? Quelles sont les possibilités de stationnement ? La proximité de la gare, des écoles et des commerces est-elle satisfaisante ?

L'orientation du terrain

L'orientation du terrain détermine l'implantation de la maison. L'ensoleillement est un élément essentiel pour la construction : il influence directement la consommation énergétique du logement.

Depuis l'entrée en vigueur de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), applicable aux permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2022, la conception bioclimatique est au cœur des exigences réglementaires. Une exposition bien étudiée permet de maximiser les apports solaires en hiver et de limiter les surchauffes en été.

L'analyse de l'exposition du terrain aux vents dominants est également indispensable pour optimiser l'isolation et le chauffage de la maison, et pour anticiper les effets de la pluie, du bruit et des nuisances extérieures.

La surface du terrain

En plus de sa localisation, la superficie du terrain est un facteur déterminant dans la fixation du prix de la parcelle. Les grands et petits terrains présentent chacun des avantages et des inconvénients.

Un terrain de 500 m² permet de faire construire une maison spacieuse, de disposer d'un grand jardin et de garder ses distances avec le voisinage. Il implique toutefois des frais d'entretien conséquents et une consommation d'énergie plus importante.

À l'inverse, les petites surfaces — souvent situées en zones urbanisées — permettent de bénéficier d'un extérieur tout en facilitant son entretien.

Grâce au bornage du terrain, le futur acheteur peut connaître la superficie exacte de la parcelle. En lotissement, la superficie est déjà connue car le bornage est obligatoirement réalisé par un géomètre-expert avant la mise en vente.

En secteur diffus, la surface d'un terrain isolé peut être imprécise : il est fortement conseillé de faire intervenir un géomètre pour borner la parcelle avant de signer l'acte définitif.

La forme du terrain

La forme du terrain influe directement sur les possibilités de construction. Une forme simple, comme le carré, offre une plus grande marge de manœuvre et facilite les travaux. Un terrain en trapèze ou de forme atypique sera plus complexe à aménager.

Le relief du terrain est également à prendre en compte. Un terrain plat favorise naturellement la construction et élargit les possibilités architecturales.

Un terrain en pente peut offrir des avantages — vue dégagée, meilleur ensoleillement, surface exploitable plus grande — mais une déclivité supérieure à 15 % entraîne souvent des travaux coûteux : terrassements, caniveaux, remblais.

La vue

Bénéficier d'une vue ne peut jamais être garanti lors de l'achat d'un terrain. Si les parcelles voisines ne sont pas construites au moment de l'acquisition, elles pourront l'être par la suite.

La création d'une ouverture donnant vue sur le voisinage est encadrée par le Code civil, mais pas celle donnant vue sur le paysage. Des autorisations d'urbanisme peuvent néanmoins être requises, et une construction future reste susceptible de compromettre la vue.

Viabilisation du terrain

Par viabilisation, on entend que le terrain a été préparé en amont de la construction et relié aux différents réseaux (eau, électricité, assainissement, gaz, communications électroniques).

Un terrain en lotissement est très souvent vendu viabilisé par le promoteur : la construction peut ainsi démarrer rapidement. Seuls les branchements entre la maison et les réseaux restent à la charge de l'acheteur, et les prix varient selon la localisation.

En secteur diffus — lorsque la parcelle est isolée et ne fait pas partie d'un lotissement —, il est indispensable de vérifier la présence d'un réseau d'eau, d'électricité, de gaz, de communications électroniques et d'assainissement sur la parcelle.

Si ces réseaux ne sont pas présents, des aménagements doivent être réalisés. Selon l'éloignement des réseaux, les travaux peuvent être à la charge du constructeur ou de l'acheteur.

Nature du sol du terrain

La qualité du sol et du sous-sol est un critère essentiel lors de l'achat. La nature du terrain a une forte incidence sur le budget de construction et conditionne le choix des fondations.

Un sol composé de roches, de sable ou de gravier est favorable à la construction. À l'inverse, les terrains argileux, remblayés ou limoneux sont défavorables : souvent moins chers à l'achat, ils nécessitent des travaux supplémentaires et coûteux.

Les risques liés à un sous-sol instable sont nombreux : tassement, éboulement, inondation, fissures, glissement de terrain. La présence d'une nappe phréatique, de canalisations, de galeries, de carrières ou de cavités peut endommager les fondations.

Pour les terrains non viabilisés, il est conseillé de faire réaliser une étude de sol afin d'évaluer la nature du sol et du sous-sol et d'identifier les risques potentiels.

Pour les terrains situés dans une zone exposée au risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) — ce qui concerne une part importante du territoire —, une étude de sol de niveau G1 est obligatoirement fournie par le vendeur et annexée au compromis de vente, en application de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

L'acheteur peut, selon son projet d'implantation, avoir besoin de compléter cette étude par une analyse G2 plus précise, souvent menée avec son constructeur.

Les risques naturels et technologiques

Certains terrains sont exposés à des risques naturels ou technologiques susceptibles de nuire au projet de construction. Le Plan de Prévention des Risques (PPR) permet à l'acheteur de vérifier si la parcelle est concernée.

On distingue deux types de risques :

• Les risques naturels : glissement de terrain, inondations, séismes, incendies de forêt, tempêtes, etc.
• Les risques technologiques : pollution, contamination, nuisances sonores, etc.

Les secteurs sauvegardés constituent également une contrainte importante. Si un site est classé, l'acheteur devra respecter des règles d'urbanisme strictes et soumettre son projet à l'architecte des bâtiments de France.

Pour aller plus loin :

Acheter un terrain en lotissement ou diffus ?
Le guide de l'éco-construction