Les normes d’accessibilité dans les logements neufs

Le Plan Immobilier

Les logements neufs doivent être conçus pour pouvoir être habités ou simplement visités par tous. Que veut dire « accessibilité des logements » ? Quelle est la réglementation en vigueur ? Quels bâtiments sont concernés ? Réponses avec le Plan Immobilier.

Rappel
Loi ELAN

A compter du 1er octobre 2019, les permis de construire d'immeubles de logements collectifs ne sont plus obligés de prévoir 100% de logements accessibles aux personnes à mobilité réduite. Seuls 20% des logements doivent l'être. Les 80% restants doivent être évolutifs, c'est-à-dire adaptable par des travaux simples.

Normes d’accessibilité et logements neufs

Aujourd’hui, dès le début d’un projet de construction, le promoteur doit veiller à être en phase avec les normes d’accessibilité en vigueur.

Qu’est-ce que l’accessibilité d’un bâtiment ?

L’accessibilité, c’est le fait que toute personne, quel que soit son handicap, puisse visiter un lieu. Par visiter, on entend la possibilité de rentrer par la porte, accéder à la place pièce principale et y circuler. Les personnes à mobilité réduites, malentendantes ou encore malvoyantes sont donc prises en compte tout comme les personnes âgées ou les personnes souffrant d’un handicap non permanent.

Le Code de la Construction et de l’Habitation fait part d’une définition de l’accessibilité dans l’article R 111-19-2: « Rendre accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ou aménagement permettant, dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu. Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente. »

Un logement accessible respecte alors les obligations du Code de la Construction et de l’Habitation. Un logement adapté est par définition adapté aux besoins d’une personne en particulier.

Normes d’accessibilité : quels sont les logements concernés ?

Les bâtiments d'habitation collective neufs sont soumis aux normes d'accessibilité. Les logements sont concernés aussi bien que les parties communes, l’accès au bâtiment et ses abords.

Les maisons individuelles neuves sont hors champ réglementaire sauf si elles sont destinées à être louées ou vendues une fois la construction achevée.

Dans le cas de la rénovation d’un bien existant, le montant des travaux doit supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment lui-même pour qu’il soit soumis aux normes.

Les normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap s’appliquent également aux résidences services. Au minimum 5% de logements des résidences étudiantes doivent être accessibles. Le pourcentage passe à 10% pour les résidences de tourisme.

Normes d’accessibilité et travaux modificatifs de l'acquéreur

Lors d’un achat immobilier en VEFA, aussi appelé sur plan, l’acquéreur peut faire réaliser des modifications au sein de son bien avant la construction. Ces modifications sont appelées « travaux modificatifs de l'acquéreur » (TMA). Il s’agit souvent de déplacement de cloison, de canalisation ou de branchement électrique. Ces modifications sont possibles lorsque :

1. la demande vient de l'acquéreur
2. un contrat de travaux modificatifs est signé entre l'acquéreur et le promoteur
3. les modifications apportées n’empêchent pas une personne de visiter le bien donc ne vont pas à l’encontre des normes d’accessibilité
4. il est possible de revenir en arrière par des travaux simples
5. les plans avant et après TMA sont conservés

Bon à savoir
Attestation de conformité

Une attestation de conformité aux règles d'accessibilité est obligatoire pour tous les travaux soumis nécessitant un permis de construire. Elle est délivrée par un architecte indépendant ou un contrôleur technique agréé.

 

Quelles sont les normes d’accessibilité en vigueur ?

Rendre accessible les logements aux personnes en situation de handicap fait partir des objectifs de lois successives visant à l’inclusion des personnes handicapées.

Lois et accessibilité dans les logements neufs

Dès 1975, la question de l’accessibilité des « locaux d’habitation » fait partie de la loi : Art 49 de la loi n° 75-534 du 30 juin 1975. En 2000, la règlementation européenne, par la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne, vient s’ajouter à la règlementation française. L’article 26 reconnaît le droit des personnes handicapées à l’autonomie, à l’intégration sociale et professionnelle et à la participation à la vie de la communauté. Enfin, en 2006, c’est au niveau international que la question est abordée dans la convention des Nations Unies relative aux droits des personnes handicapées. Ce texte, dont l’accessibilité constitue l’un de ses huit principes généraux, a été ratifié par plus de 170 pays, dont la France et l’Union européenne.

Accessibilité d’un logement neuf, qu’est-ce qui doit être aux normes ?

Les différentes parties d’un bâtiment d’habitat collectif sont soumises à des normes d’accessibilité.

• Dans les parties communes :
  • le stationnement
  • le cheminement extérieur jusqu’au bâtiment
  • le cheminement intérieur
  • les portes
  • le hall, les caves, le local poubelle …
  • le revêtement des sols, des murs et des plafonds
  • les aménagements : la signalétique notamment pour la sécurité, l’éclairage, les boites aux lettres …

Focus
Le stationnement adapté dans les copropriétés neuves

Depuis le 1er janvier 2015, toutes les constructions d’habitation collective neuves doivent prévoir une ou plusieurs places de stationnement adaptées. Cette place de stationnement fait partie des parties communes et ne peut être vendue. Un résident handicapé, titulaire d’une carte mobilité inclusion, peut réclamer d’utiliser de cette place. A l’inverse, si aucun résident ne souhaite l’utiliser, la place est mise en location par le syndic.

 

• Dans les logements
  • les caractéristiques de base : largeur des portes et des passages, espace de retournement dans les pièces principales …
  • les escaliers s’il y en a
  • les caractéristiques des logements au rez-de-chaussée
  • les espaces extérieurs : balcon, terrasse, loggia
  • les salles d’eau

Bon à savoir
Ascenseur

Depuis le 1er janvier 2008, toutes les constructions d’habitation collective neuves de 15 logements et de plus de trois étages doivent prévoir l'installation d'un ascenseur.

Pour aller plus loin

Les normes phoniques dans la construction d’un logement neuf
La certification NF Habitat dans l'immobilier neuf