Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Le Plan Immobilier

Trouver un terrain constructible est le préalable de tout projet de construction. Entre règles d’urbanisme, critères de constructibilité et viabilisation, il est parfois difficile de s’y retrouver. Comment s’assurer d’acheter un terrain constructible ? Quelles données recueillir ? À qui s’adresser ?

 

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

 

Un terrain constructible : définition


Acquérir un terrain est une étape cruciale pour la réussite de votre projet de construction. Pour être certain de partir sur de bonnes bases, vous devez vérifier sa constructibilité. Un terrain constructible se définit par sa capacité à accueillir une construction neuve. Son caractère constructible est également apprécié en application des règles d’urbanisme.

 

Un sol supportant le poids de la construction

Pour qu’un terrain puisse être qualifié de constructible, le Plan local d’urbanisme ou la Carte communale doivent autoriser la construction dans le secteur concerné.

Le sous-sol doit également être en mesure de supporter le poids et les différentes charges du futur bâtiment. Certains sols, notamment argileux, peuvent fragiliser les constructions de maisons individuelles et remettre en cause leur solidité. Une étude de sol informe l’acquéreur sur les aléas liés au type de sol où se situe la construction. Elle est vivement recommandée si le terrain est situé sur une zone sismique, présente des remblais, des risques de sols compressibles ou d’effondrement (carrières, karsts, etc.). En fonction des résultats, l’étude de sol donne au constructeur la possibilité d’ajuster ses règles de construction.

 

Bon a savoir

Bon à savoir
Une étude géotechnique obligatoire pour les sols argileux

Depuis le 1er octobre 2020, une étude géotechnique est obligatoire pour les terrains localisés dans une zone où l’exposition au phénomène de mouvement de terrain est moyenne ou forte. Elle doit être annexée au compromis de vente, à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

 

 

Un terrain constructible est-il un terrain viabilisé ?

Un terrain constructible n’est pas nécessairement viabilisé. Pour rappel, un terrain viabilisé est raccordé, ou en mesure de l’être, aux réseaux (eau potable, téléphone, électricité, assainissement et gaz) et aux voiries.

La viabilisation confère au terrain son caractère d’habitabilité matérielle. Si le terrain constructible ne l’est pas, c’est à l’acquéreur de prendre en charge le branchement à tous les réseaux. En cas d’absence de réseau public de collecte des eaux usées ou d’impossibilité de raccorder le terrain, il doit installer à ses frais une solution d’assainissement non collectif (ANC).

 

 

 

Quels documents vérifier avant d’acheter un terrain constructible ?


Pour s’assurer d’acheter un terrain réellement constructible, il est nécessaire de contrôler un certain nombre de documents.

 

Le Plan local d’urbanisme (PLU) et la Carte communale

Ils sont accessibles à tous en mairie ou en ligne, sur son site internet. Ils permettent à l’acquéreur de se renseigner sur la destination des sols et les règles et modalités de construction. Un terrain peut être situé dans une Zone urbaine (U) ou une Zone à urbaniser (AU). Dans les deux cas, il est important d’étudier la destination du sol concerné. Il existe 5 destinations de sol. Elles sont fixées dans le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 :

  • Exploitation agricole et forestière
  • Habitation
  • Commerce et activités de services
  • Équipements d’intérêt collectif et services publics
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

L’acquéreur doit vérifier si la nature de son projet respecte les règles d’urbanisme inscrites dans le PLU : types de constructions admises, densité, aspect, hauteur maximale, stationnement, espaces verts, etc.

 

Le Certificat d’urbanisme

Il peut demander un Certificat d’urbanisme (CU) auprès de la mairie dont dépend le terrain. La mairie dispose d’un délai d’un mois pour étudier la demande. Vivement conseillée, cette démarche permet d’avoir accès aux dispositions d’urbanisme applicables au terrain convoité (servitudes, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique, droit de préemption, taxes et participations d’urbanisme, etc.). Les informations contenues dans le certificat d’urbanisme sont garanties pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

 

Bon a savoir

Bon à savoir
Deux types de certificats d’urbanisme existent

Le certificat d’urbanisme d’information indique les règles d’urbanisme sur le terrain concerné. Le certificat opérationnel renseigne sur la faisabilité du projet de construction. Il nécessite d’avoir fourni au préalable la nature, la localisation et la destination du projet ambitionné afin d’être constitué.

 

 

Le cadastre

Il permet de connaître les limites précises du terrain et de vérifier la zone dans laquelle il est situé. Il est possible de consulter le relevé cadastral en ligne sur le site cadastre.gouv.fr ou de faire une demande de renseignement cadastral au Centre des impôts fonciers ou à la mairie.

 

 



 

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