Qu’est-ce que la garantie de prêt immobilier ?

La garantie de prêt immobilier : définition

Pour financer un achat dans le neuf ou l’ancien, vous pouvez recourir à différents crédits immobiliers. Lors de l’étude de votre dossier, la banque peut exiger une garantie afin de limiter ses pertes en cas de défaillance de l’emprunteur.

Cette garantie se distingue de l’assurance emprunteur, qui prend en charge tout ou partie du crédit en cas de risque couvert par le contrat : décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité ou incapacité de travail notamment.

La garantie permet à la banque de récupérer les sommes dues en cas d’impayés. Son acceptation dépend du dossier et du bien.

Quels sont les différents types de garanties de prêt immobilier ?

Il existe plusieurs garanties de crédit immobilier, dont les conditions, les frais et les conséquences diffèrent.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque permet à la banque de faire saisir et vendre un bien immobilier en cas de non-remboursement. Elle doit être établie par un notaire et inscrite au service de publicité foncière.

Elle peut garantir un achat dans le neuf ou l’ancien, notamment en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle entraîne des frais d’acte et d’inscription, auxquels peuvent s’ajouter des frais de mainlevée en cas de revente anticipée.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace l’ancien privilège de prêteur de deniers (PPD).

Elle garantit un crédit destiné à l’acquisition d’un bien immobilier existant : appartement, maison ou terrain. Elle ne peut pas garantir des travaux ni un achat sur plan en VEFA.

Son inscription par le notaire est exonérée de taxe de publicité foncière.

La caution de prêt immobilier

Le cautionnement repose sur l’engagement d’un tiers, organisme spécialisé ou personne physique, à rembourser la banque si l’emprunteur ne respecte plus ses échéances. La caution peut ensuite se retourner contre l’emprunteur pour récupérer les sommes versées.

Une société de cautionnement ou une mutuelle peut proposer cette garantie. Une personne physique peut aussi se porter caution, éventuellement solidaire selon les stipulations du contrat.

Le cautionnement ne nécessite pas d’inscription hypothécaire et évite les frais de mainlevée. Certains contrats permettent de récupérer une partie des frais versés à la fin du prêt.

Le nantissement

Le nantissement consiste à affecter un actif financier en garantie du remboursement d’un crédit, par exemple un contrat d’assurance-vie ou certains placements.

En cas de défaut de paiement, la banque peut exercer ses droits sur ces actifs selon le contrat. Il suppose une épargne suffisante, temporairement moins disponible.

Quelle garantie pour acheter un logement neuf ?

Les garanties accessibles dépendent du montage du projet, notamment selon que le logement neuf est achevé ou acheté sur plan.

En VEFA, la banque peut proposer une caution ou une hypothèque conventionnelle, selon le dossier.

Combien coûte une garantie de prêt immobilier ?

Le coût d’une garantie de prêt immobilier dépend du montant emprunté et du dispositif retenu. Une hypothèque entraîne des frais d’acte et d’inscription. Un cautionnement peut comprendre une commission et une contribution à un fonds de garantie.

Intégrez ces dépenses au plan de financement. Lorsqu’elles sont exigées pour obtenir le crédit, elles entrent dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG), qui permet de comparer les offres.

Comment choisir sa garantie de prêt immobilier ?

Le coût initial n’est pas le seul critère. Avant de signer votre offre de crédit, examinez :

• la nature du bien : logement achevé, achat en VEFA ou terrain ;
• les frais de garantie et les éventuelles restitutions ;
• les conséquences d’une revente ou d’un remboursement anticipé ;
• les conditions d’acceptation de la banque ou de l’organisme de cautionnement.

La garantie retenue doit figurer dans votre offre de prêt. Comparez son coût global.

Vous pouvez utiliser une calculette pour réaliser une simulation de votre futur prêt immobilier afin d’estimer vos mensualités et votre capacité de remboursement.

La garantie de prêt immobilier fait partie intégrante du financement. Dans l'immobilier neuf, son choix dépend du mode d’acquisition, des garanties acceptées et de leurs frais.

Pour aller plus loin :

Le financement immobilier
Les assurances pour un prêt immobilier