Comment se déroule le remboursement d’un prêt par anticipation ?

Remboursement du crédit : des modalités prévues au contrat

Le remboursement des crédits immobiliers suit normalement un échéancier. Pour un prêt amortissable, chaque mensualité comprend une part de capital et des intérêts, auxquels peut s'ajouter l'assurance emprunteur.

Le tableau d'amortissement permet de suivre le capital restant dû. Une rentrée d'argent, une revente ou un rachat de crédit peut conduire à solder l'emprunt avant son terme.

L'article L.313-47 du Code de la consommation reconnaît à l'emprunteur le droit de rembourser son prêt par anticipation, en totalité ou en partie, sous réserve des conditions contractuelles autorisées par la loi.

Comment rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Remboursement total ou partiel : quelles différences ?

Le remboursement total consiste à régler l'intégralité du capital restant dû et les sommes exigibles à la date retenue. Il met fin au crédit.

Il intervient notamment à l'occasion de la vente du logement ou d'un rachat de prêt par une autre banque. Le remboursement partiel réduit le capital restant dû sans solder l'emprunt.

Selon les conditions convenues avec la banque, vous pouvez conserver des mensualités proches de leur montant initial et raccourcir la durée ou diminuer les mensualités en conservant une durée comparable. Un échéancier actualisé permet d'apprécier le gain d'intérêts.

Quelles démarches effectuer auprès de la banque ?

Adressez une demande au prêteur en précisant si le remboursement sera total ou partiel, son montant et la date envisagée.

Un écrit est recommandé, mais la lettre recommandée n'est pas systématiquement obligatoire : vérifiez les modalités prévues par votre contrat.

La banque doit vous communiquer un décompte chiffré indiquant notamment les sommes à régler et les éventuelles indemnités.

Pour les offres de prêt émises depuis juillet 2016, ces informations sont délivrées gratuitement, sans tarder, sur papier ou support durable. Pour des offres antérieures, le décompte peut être facturé.

Faire coïncider le paiement avec une échéance mensuelle limite les intérêts courus entre deux dates. Dans un achat neuf sur plan, vérifiez également les sommes déjà débloquées et les éventuels intérêts intercalaires.

Quelles indemnités en cas de remboursement anticipé ?

Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?

Si le contrat le prévoit, la banque peut demander des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA).

Leur montant ne peut dépasser le plus faible des deux plafonds suivants :

• six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, calculés au taux moyen du prêt ;
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Exemple :

Pour un capital restant dû de 100 000 €, un remboursement partiel de 50 000 € et un taux de 3 %, le plafond correspondant à six mois d'intérêts est de 750 €, contre 3 000 € pour le second plafond.

L'IRA ne peut donc pas dépasser 750 €, sauf particularité légalement prévue.

Pour certains prêts à taux variable, des intérêts compensateurs peuvent s'ajouter aux conditions réglementaires. Les indemnités peuvent aussi avoir été réduites ou supprimées lors de la négociation du contrat.

Dans quels cas les indemnités ne sont-elles pas dues ?

Pour les contrats conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune IRA n'est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement motivée par l'un des événements suivants :

• un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• une cessation forcée de leur activité professionnelle, notamment un licenciement ;
• le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Une simple vente de convenance ou une rentrée d'argent n'entraîne donc pas automatiquement une exonération.

Les frais éventuels de mainlevée d'hypothèque sont distincts des IRA et peuvent également devoir être anticipés.

Avant de verser les fonds, comparez le montant des intérêts économisés aux indemnités éventuelles et aux autres frais.

En cas de revente d'un logement financé par un Prêt à Taux Zéro (PTZ), des règles particulières imposent généralement son remboursement ou permettent un transfert avec l'accord de la banque.

Pour aller plus loin :

Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?
Faire racheter son prêt immobilier : pourquoi et comment ?