Faire un emprunt immobilier : à qui s’adresser ?

Obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque

Pour financer l'achat d'un logement, vous pouvez vous renseigner sur les crédits immobiliers proposés par votre banque habituelle.

Un premier rendez-vous permet d'estimer votre capacité d'emprunt, les mensualités envisageables et la durée de remboursement adaptée à votre situation.

Les critères d’octroi du crédit

La banque étudie notamment vos revenus, vos charges, vos crédits en cours et votre épargne. Le taux d'effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise.

La durée du financement est généralement limitée à 25 ans, avec des possibilités d'aménagement prévues par la réglementation.

Ces critères ne garantissent toutefois pas l'obtention d'un crédit. Chaque établissement reste libre d'accepter ou de refuser votre dossier après analyse de votre solvabilité.

Mettre plusieurs banques en concurrence

Pour comparer les propositions d'autres banques, présentez un dossier identique à chaque établissement et examinez :

• le taux annuel effectif global (TAEG), qui reflète le coût du crédit selon les frais pris en compte ;
• le montant des mensualités et la durée de remboursement ;
• le coût de l'assurance emprunteur et des garanties exigées ;
• les frais de dossier et les conditions de remboursement anticipé.

La banque doit notamment vous remettre une fiche d'information standardisée européenne (FISE) permettant de comparer les caractéristiques des offres.

Faire un emprunt immobilier auprès d’un courtier

Solliciter plusieurs banques demande du temps. Un courtier en crédit immobilier peut vous accompagner dans la recherche d'un financement selon votre profil, le montant souhaité et les caractéristiques de votre achat.

Le rôle de l’intermédiaire

L'intervention du courtier peut notamment comprendre :

• l'analyse de votre capacité d'emprunt et la préparation du dossier ;
• la consultation d'établissements prêteurs selon son réseau et son mandat ;
• la présentation et la comparaison des propositions reçues.

Le courtier agit comme intermédiaire : il ne prête pas lui-même les fonds. Son intervention ne garantit ni l'acceptation du dossier ni l'obtention d'un taux plus avantageux.

La rémunération du courtier

Le recours à un courtier peut générer des frais de courtage, qui doivent être clairement indiqués.

Toutefois, la réglementation interdit à l'intermédiaire de percevoir des commissions ou des frais liés à l'obtention du prêt avant le versement effectif des fonds empruntés.

Les établissements spécialisés dans les prêts immobiliers

En complément des banques traditionnelles, certains établissements de crédit ou sociétés de financement proposent des solutions dédiées à l'immobilier.

Leur activité peut porter sur l'acquisition d'une résidence principale, l'investissement locatif ou des financements particuliers.

Ces organismes doivent disposer des autorisations nécessaires pour exercer. Ils sont soumis à des obligations réglementaires, notamment concernant l'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur.

L’analyse du dossier

Un établissement spécialisé n'accorde pas automatiquement un crédit plus facilement qu'une banque. L'acceptation dépend des revenus, des charges, de la situation financière et des garanties proposées. Un financement couvrant le prix d'acquisition et les frais annexes n'est pas davantage garanti.

Coût du crédit et garanties exigées

Avant de retenir une offre, comparez son coût global, les modalités de remboursement et les sûretés demandées. Selon le financement, l'établissement peut notamment exiger un cautionnement ou une hypothèque.

Trouver un courtier ou un établissement spécialisé : comment faire ?

Pour trouver un courtier immobilier, vous pouvez contacter un cabinet indépendant, une agence spécialisée ou utiliser un service en ligne.

Avant de transmettre des documents personnels, vérifiez l'identité et le statut réglementaire du professionnel.

Contrôler le statut du professionnel

Quelques vérifications permettent de sécuriser votre démarche :

• Pour un courtier : consulter son inscription au registre de l'Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) ;
• Pour un établissement prêteur : vérifier son autorisation d'exercer auprès de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), notamment à travers les registres officiels ;
• Pour les frais : demander les conditions de rémunération, les honoraires éventuels et le périmètre de l'accompagnement.

Méfiez-vous des demandes de versement anticipé destinées à débloquer un crédit. Vérifiez également que les coordonnées de votre interlocuteur correspondent à celles du site officiel de l'établissement.

Affiner son plan de financement

Pour un achat immobilier neuf en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), examinez aussi les modalités de déblocage progressif des fonds et les éventuels intérêts intercalaires.

Vous pouvez enfin faire plusieurs simulations pour tester différents montants, durées et mensualités avant de solliciter les organismes prêteurs.

Vous l'aurez compris, le bon interlocuteur dépend de votre projet et de votre situation financière. Comparez plusieurs offres sur des critères identiques et vérifiez le coût global du crédit avant de vous engager.

Pour aller plus loin :

Pourquoi passer par un courtier ?
Qu'est-ce que la garantie de prêt ?