Ces statuts déterminent le régime d'imposition applicable, le traitement des déficits et la fiscalité des plus-values à la revente.
Plusieurs évolutions législatives sont intervenues depuis 2022, modifiant en profondeur les seuils du régime micro-BIC pour certaines catégories de location.
LMP ou LMNP : comment est déterminé votre statut ?
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s'applique lorsque deux conditions sont simultanément remplies au niveau du foyer fiscal, telles que définies à l'article 155, IV du Code général des impôts.
D'une part, les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile. D'autre part, ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu : traitements et salaires, pensions, bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.
Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, le loueur relève du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer.
Immatriculation obligatoire pour tous les loueurs en meublé
Les revenus locatifs imposés en BIC
Quel que soit le statut retenu, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et s'ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal.
Deux régimes d'imposition sont disponibles : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC : seuils et abattements applicables en 2026
Le régime micro-BIC s'applique par défaut lorsque les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année n'excèdent pas certains seuils. Les règles ont été profondément modifiées par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicables aux revenus de l'année 2025 déclarés en 2026.
Le changement est particulièrement significatif pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes : leur seuil de chiffre d'affaires est abaissé de 188 700 € à 77 700 € et leur abattement passe de 71 % à 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil chute de 77 700 € à 15 000 € avec un abattement ramené à 30 %. Les locations meublées classiques de longue durée conservent quant à elles un seuil de 77 700 € et un abattement de 50 %.
| Type de location | Seuil micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée classique (longue durée) | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes | 77 700 € (vs 188 700 € avant 2025) | 50 % (vs 71 % avant 2025) |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € (vs 77 700 € avant 2025) | 30 % (vs 50 % avant 2025) |
Source : impots.gouv.fr, mis à jour le 15 mai 2025 — applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026.
L'abattement forfaitaire représente la totalité des charges. Aucune charge supplémentaire ne peut être déduite sous ce régime. Le BIC imposable s'obtient en appliquant l'abattement au montant total des loyers perçus, charges locatives comprises.
Location en indivision : le régime micro-BIC est exclu
Le régime réel : charges déductibles et amortissement
Le régime réel s'applique de plein droit lorsque les recettes dépassent les seuils du micro-BIC, ou sur option volontaire du loueur. Il suppose la tenue d'une comptabilité conforme au code du commerce et le dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031.
Sous ce régime, le loueur peut déduire les charges effectivement supportées dans l'intérêt de l'activité : frais d'entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d'assurance, intérêts d'emprunt, frais de notaire. Il peut également pratiquer l'amortissement du bien (meubles et immeuble) inscrit à l'actif du bilan.
La déduction des amortissements est toutefois plafonnée : elle ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers et les autres charges déductibles. Les amortissements ne peuvent donc pas créer de déficit, mais les montants non déduits sont reportables sans limitation de durée.
Comment opter pour le régime réel ?
Lors du début d'activité, le choix peut être exercé jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration n° 2042) souscrite au titre de l'année de la première période d'activité — soit en mai ou juin de l'année suivante. Cette extension du délai résulte de l'article 7 de la loi de finances pour 2022.
En cours d'activité, l'option s'exerce via la messagerie sécurisée de l'espace professionnel impots.gouv.fr, jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option prend effet. L'option est valable un an et se renouvelle automatiquement.
Traitement des déficits : une différence clé entre LMP et LMNP
Le traitement des déficits constitue l'une des différences majeures entre les deux statuts.
En LMNP, les déficits issus de la location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans, mais uniquement sur les bénéfices provenant d'une activité de location meublée non professionnelle. Ils ne peuvent pas être imputés sur d'autres revenus du foyer.
En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant pour les absorber, le déficit global ainsi créé est reportable pendant 6 ans sur les revenus des années suivantes.
Plus-values à la revente : deux régimes distincts
En LMNP, les plus-values réalisées lors de la cession d'un logement meublé sont imposées selon le régime des plus-values privées, avec les abattements pour durée de détention applicables aux particuliers.
En LMP, les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles. Les loueurs professionnels bénéficient d'une exonération totale lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que la moyenne des recettes des deux années précédentes n'excède pas 90 000 € HT. Une exonération partielle s'applique si ces recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
