Ces dispositifs, encadrés par le Code civil et le Code général des impôts, répondent à des logiques patrimoniales distinctes.
Le Plan Immobilier vous en présente les mécanismes et les règles fiscales applicables en 2026.
Qu'est-ce qu'une opération de démembrement immobilier ?
Le démembrement consiste à diviser le droit de propriété d'un bien immobilier entre deux titulaires distincts : le nu-propriétaire, qui détient les murs, et l'usufruitier (ou titulaire d'un droit d'usage), qui dispose du droit d'occuper ou d'exploiter le bien.
Ce n'est qu'à l'extinction de l'usufruit — généralement au décès du vendeur — que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.
La vente en viager : principe et fonctionnement
La vente en viager consiste à céder un bien immobilier à un acheteur en échange d'une rente viagère — versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement — tout au long de la vie du vendeur.
Cette rente peut s'accompagner d'une somme versée comptant à la signature de l'acte de vente, appelée le bouquet.
Deux formes de viager coexistent :
- Le viager occupé : le vendeur (crédirentier) conserve jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu. Il peut continuer à y habiter ou, s'il détient l'usufruit, à le louer et percevoir les loyers.
- Le viager libre : le vendeur n'occupe pas le bien. L'acheteur (débirentier) peut en disposer librement dès la signature, en l'occupant ou en le louant.
Le viager repose sur un aléa obligatoire
La nue-propriété : une logique différente
Dans une vente en nue-propriété, l'acquéreur verse l'intégralité du prix du bien au vendeur en une seule fois, sans verser de rente viagère. Le vendeur conserve l'usufruit — c'est-à-dire le droit d'habiter le bien ou de le louer — jusqu'à son décès.
À ce moment, l'acquéreur récupère la pleine propriété automatiquement, sans démarche supplémentaire ni frais.
La valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée selon un barème fiscal fixé à l'article 669 du Code général des impôts, qui tient compte de l'âge de l'usufruitier.
Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit a de valeur et plus la nue-propriété est décotée.
Quelle fiscalité pour le vendeur en viager ?
La fiscalité du viager pour le vendeur se décompose en deux volets, selon service-public.fr et le BOFiP :
- Le bouquet (capital versé comptant) n'est pas considéré comme un revenu mais est soumis au régime des plus-values immobilières. Il peut être exonéré notamment lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur.
- La rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu. Toutefois, seule une fraction de son montant est imposable, déterminée selon l'âge du crédirentier au moment de l'entrée en jouissance de la rente (CGI, art. 158-6). Cette fraction reste invariable pour toute la durée de la rente.
| Âge du vendeur à l'entrée en jouissance | Fraction imposable de la rente |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans inclus | 50 % |
| De 60 à 69 ans inclus | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Source : BOFiP / impots.gouv.fr, CGI article 158-6 — Brochure pratique IR 2026.
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