Présenté par Le Plan Immobilier.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Selon l'AMF, une SCPI est une société non cotée en bourse dont l'objet exclusif est d'investir l'épargne collectée dans l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Elle fait partie de la famille des organismes de placements collectifs (OPC).
On distingue deux grandes catégories. Les SCPI d'entreprise détiennent des actifs commerciaux — bureaux, entrepôts, boutiques — et visent la distribution de revenus réguliers. Les SCPI d'habitation (ou fiscales) détiennent un patrimoine résidentiel, parfois adossé à des dispositifs fiscaux, sous réserve de conserver les parts pendant une durée minimale.
Un placement accessible, mais non garanti
La SCPI permet d'investir dans plusieurs biens immobiliers avec un budget réduit — le prix d'une part est en moyenne compris entre 150 et 1 000 € — et de mutualiser les risques entre investisseurs. La gestion est entièrement déléguée à une société de gestion agréée par l'AMF, moyennant des frais.
Mais l'AMF est claire : ni le rendement, ni le capital investi ne sont garantis. Trois risques principaux sont à intégrer avant toute souscription : un risque de perte en capital lié à l'évolution du marché immobilier, un risque de liquidité — les parts ne sont pas cotées et une demande de retrait peut être exécutée avec un délai important et indéterminé — et un risque de variation des revenus distribués selon les loyers effectivement perçus.
Source : amf-france.org.
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Quelle fiscalité pour les revenus de SCPI ?
Les revenus distribués par une SCPI à une personne physique sont traités comme des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Deux régimes s'appliquent :
- Le régime micro-foncier : si l'ensemble des revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement.
- Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option. Il permet de déduire les charges réelles, dont les intérêts d'emprunt si les parts ont été acquises à crédit.
Source : BOFiP / impots.gouv.fr.
Pour votre situation personnelle, consultez votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
Les critères pour bien choisir
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Au-delà du rendement affiché, plusieurs critères méritent attention :
- La diversification des actifs (géographique et sectorielle)
- L'agrément et la solidité de la société de gestion, vérifiables sur amf-france.org
- Le taux d'occupation financier du patrimoine
- Les frais de souscription, de gestion et de cession
- Les conditions de liquidité précisées dans le Document d'Informations Clés (DIC)
- L'adéquation avec vos objectifs personnels : revenu complémentaire, retraite, transmission
