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Entre le durcissement des règles imposé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les nouvelles obligations de déclaration et la révision des abattements fiscaux, il est plus que jamais essentiel d'évaluer la rentabilité réelle de ce type d'investissement.
Présenté par Le Plan Immobilier.
Un cadre légal encore renforcé en 2026
Selon le Code du tourisme (article L. 324-1-1), les meublés de tourisme sont des logements meublés offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a considérablement renforcé les outils de régulation à disposition des communes. Plusieurs mesures s'appliquent désormais ou entrent en vigueur en 2026 :
- Déclaration obligatoire généralisée : à partir du 20 mai 2026 au plus tard, tout propriétaire souhaitant louer un meublé de tourisme devra préalablement effectuer une déclaration via un téléservice national unique, quelle que soit la localisation du bien et qu'il s'agisse d'une résidence principale ou non. Source : economie.gouv.fr.
- Limitation des nuitées pour la résidence principale : la location d'une résidence principale ne peut excéder 120 jours par an, ou le plafond inférieur fixé par délibération municipale, qui peut descendre à 90 jours. Source : economie.gouv.fr.
- Nouveaux pouvoirs des maires : les communes peuvent désormais fixer des quotas de meublés de tourisme par secteur, délimiter des zones réservées à la résidence principale dans leur PLU, et suspendre le numéro d'enregistrement d'un logement insalubre. Source : loi n° 2024-1039, Legifrance.
- DPE obligatoire : les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage doivent attester d'un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028. Source : loi n° 2024-1039, Legifrance.
Sanctions en cas de non-respect des obligations
- 10 000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement du meublé de tourisme.
- 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement.
Une fiscalité profondément révisée pour les revenus 2025
Selon service-public.fr, les règles d'imposition des meublés de tourisme au régime micro-BIC ont été modifiées pour les revenus perçus en 2025, qui seront déclarés au printemps 2026 :
| Type de meublé | Plafond micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50 % |
Ces évolutions issues de la loi Le Meur réduisent significativement l'avantage fiscal des locations saisonnières non classées. Le classement officiel du bien devient un levier stratégique pour conserver un régime fiscal favorable. Source : service-public.fr.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Location courte durée vs longue durée : quelle rentabilité réelle ?
La rentabilité brute de la location saisonnière reste supérieure à celle de la location longue durée. Cependant, la rentabilité nette — après prise en compte des charges, frais de gestion, fiscalité, vacance locative et risques réglementaires — mérite une analyse approfondie avant tout investissement.
En 2026, les contraintes pesant sur la location courte durée se sont multipliées : durcissement fiscal pour les meublés non classés, obligation de déclaration généralisée, pouvoirs élargis des maires et risque de quotas locaux. Ces éléments doivent impérativement être intégrés dans le calcul de rentabilité.
La location meublée longue durée conserve quant à elle ses avantages fiscaux inchangés en 2026 : plafond micro-BIC maintenu à 77 700 € et abattement de 50 %. Elle offre une stabilité réglementaire et fiscale que la location saisonnière ne garantit plus dans les mêmes conditions. Source : service-public.fr.
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