Les principaux dispositifs pour défiscaliser dans l'immobilier neuf

Mis en place par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (ou statut fiscal du bailleur privé) remplace le Pinel. Il s'adresse aux investisseurs qui achètent un logement neuf ou assimilé destiné à la location nue en résidence principale. Ses avantages financiers reposent sur un mécanisme d'amortissement fiscal déductible des revenus fonciers, sans zonage géographique. En contrepartie, le propriétaire doit respecter une durée minimale de location et les conditions prévues par le dispositif.

Les statuts LMNP (location meublée non professionnelle) et LMP (location meublée professionnelle) permettent de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Le LMNP offre notamment la possibilité d'opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel avec amortissement. Dans certains investissements en résidence de services, il est également possible de récupérer la TVA sous conditions. Le statut LMP ouvre, sous certaines conditions, droit à des avantages fiscaux spécifiques, notamment en matière d'IFI.

Le dispositif Malraux s'adresse aux investisseurs qui acquièrent un immeuble situé dans un secteur patrimonial protégé afin d'y réaliser d'importants travaux de restauration. En contrepartie d'un engagement de location nue pendant au moins 9 ans, il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux, selon la localisation de l'immeuble.

Le volet immobilier de la loi Girardin permettait aux particuliers investissant dans un logement neuf en Outre-mer de bénéficier d'une réduction d'impôt sous réserve d'un engagement de location. Ce dispositif n'est plus accessible depuis 2018. Les investisseurs ayant réalisé leur acquisition avant cette date continuent toutefois de bénéficier de l'avantage fiscal jusqu'au terme de leur engagement locatif.

La loi Pinel permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf ou assimilé destiné à la location, sous réserve de respecter des plafonds de loyers, de ressources et une durée minimale de location. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024. Les investisseurs engagés avant cette date conservent leur avantage fiscal jusqu'à la fin de leur période d'engagement.

Le dispositif Censi-Bouvard était réservé aux investissements réalisés dans certaines résidences de services (étudiantes, seniors ou médicalisées). Il permettait d'obtenir une réduction d'impôt de 11 % du montant de l'investissement ainsi que, sous conditions, la récupération de la TVA. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2022. Les avantages fiscaux restent acquis pour les investissements réalisés avant cette date.