Airbnb : les règles à connaître pour mettre en location

Connaître le nombre de nuitées autorisées

La location en meublé de tourisme obéit à des règles précises sur la durée maximale autorisée. La règle fondamentale est celle des 120 jours de location par an pour une résidence principale.

La location de la résidence principale

Il est possible de louer son logement principal, mais sans dépasser 120 jours par an. La raison est simple : le propriétaire est censé habiter ce qu'il définit comme sa résidence principale pendant au moins 8 mois par an. Selon service-public.fr, certaines communes peuvent fixer un plafond inférieur à 120 jours — il convient de se renseigner auprès de la mairie concernée. Par ailleurs, la durée accordée à un même client ne peut en aucun cas dépasser 90 jours consécutifs par année civile.

Vivre dans certaines villes comme Paris, Nice ou Bordeaux demande au loueur de déclarer en mairie la location de sa résidence principale afin d'obtenir un numéro d'enregistrement.

La location d'une résidence secondaire

Dans le cas d'une résidence secondaire, dépasser la limite des 120 jours est envisageable. Le loueur doit toutefois procéder à une déclaration en mairie et, selon la localisation du bien, obtenir une autorisation de changement d'usage.

Enregistrement en mairie : une obligation généralisée depuis mai 2026

Selon service-public.fr, depuis le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques doivent faire l'objet d'une déclaration auprès d'un téléservice national dédié. Cette obligation s'applique à l'ensemble du territoire, quelle que soit la commune — et non plus seulement dans les grandes villes. Le loueur reçoit un numéro d'enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces et contrats de location.

Les sanctions en cas de manquement sont les suivantes :

• jusqu'à 10 000 € d'amende en cas de défaut d'enregistrement ;
• jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'utilisation d'un faux numéro.

La procédure de changement d'usage

Dans de nombreuses villes, une procédure de changement d'usage est requise lorsque le logement n'est plus destiné à un usage d'habitation principal mais dédié à la location touristique. C'est notamment le cas pour :

• Paris et la couronne parisienne (départements 92, 93 et 94) ;
• les grandes villes de province de plus de 200 000 habitants (Strasbourg, Nice, Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, etc.).

Location de tourisme : quels risques en cas de non-respect des règles

En cas de dépassement des 120 jours de location par an sans justification auprès des services de la mairie, le bailleur s'expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €. Oublier de procéder à un changement d'usage est sanctionné par une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 € et une astreinte par jour et par mètre carré de 1 000 €.

Déclarer ses revenus Airbnb

Les revenus des locations en meublés de tourisme sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal applicable dépend du statut du bien et du montant des recettes annuelles.

Le régime micro-BIC en 2026

La loi du 19 novembre 2024 a profondément modifié les règles du micro-BIC pour les locations de courte durée. Selon impots.gouv.fr, les règles applicables aux revenus 2025 (déclarés en 2026) sont les suivantes :

• Meublés de tourisme non classés : abattement forfaitaire de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles. Au-delà, le passage au régime réel est obligatoire ;
• Meublés de tourisme classés : abattement de 50 %, dans la limite de 83 600 € de recettes annuelles (plafond 2026).

Par exception, louer sa résidence principale pour moins de 760 € par an permet de s'exonérer d'impôts. Si les recettes sont inférieures à 305 €, aucun impôt n'est dû.

Pour le loueur en meublé professionnel (LMP)

Cette situation concerne les personnes dont les recettes locatives dépassent 23 000 € par an. L'activité est alors considérée comme professionnelle et nécessite l'obtention d'un statut LMP. Le paiement de cotisations sociales sur les revenus tirés de la location s'impose, contrairement au régime du loueur non professionnel.

DPE : une nouvelle obligation pour les meublés de tourisme

Depuis la loi du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme sont soumis aux obligations de décence énergétique. Selon le ministère chargé de l'Écologie, les logements classés F et G au DPE sont interdits à la location touristique. Un DPE conforme est exigé lors de l'enregistrement du bien. L'objectif réglementaire à terme est d'exiger la classe D puis C pour tous les meublés de tourisme.

Les 3 points à retenir :

• Respecter la limite de 120 jours par an pour la résidence principale (90 jours consécutifs maximum par locataire) ;
• Procéder à l'enregistrement obligatoire en mairie avant toute mise en location ;
• Déclarer les revenus selon le régime adapté : 30 % d'abattement pour les non classés (plafond 15 000 €), 50 % pour les classés (plafond 83 600 €).