Investir dans le neuf avec la loi Scellier

Mis à jour le 26/06/2026

Le dispositif Scellier, codifié à l’article 199 septvicies du CGI, a permis de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu locatif neuf acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (jusqu’au 31 mars 2013 sous conditions), en location nue 9 ans minimum. Éteint depuis cette date, il succède au dispositif De Robien et précède la loi Duflot, puis Pinel (éteint depuis le 31 décembre 2024), remplacé aujourd’hui par Jeanbrun. Le Plan Immobilier fait le point.

Cette loi n'est plus en vigueur

Avantages de la loi Scellier

Le dispositif Scellier a eu pour objectif d’encourager la construction de logement neuf. Il offrait une réduction d’impôt en échange d’un investissement réalisé dans un bien immobilier neuf, à construire ou nécessitant une grande rénovation.

L’investisseur avait le choix entre deux options de réduction d’impôt :

réduction d’impôt répartie sur 9 ans et loyers plafonnés (Scellier)
réduction d’impôt répartie sur 9, 12 ou 15 ans, plus une déduction spécifique de 30 % avec des loyers plafonnés et des locataires soumis à conditions de ressources (Scellier intermédiaire)

Le dispositif Scellier n’était pas cumulable avec les autres dispositifs fiscaux de l’investissement locatif, tels que Girardin, Demessine, Malraux ou DeRobien.

Bon à savoir
Date d’effet

Pour les logements neufs, c’est la date de signature de l’acte authentique d’achat devant notaire qui était considérée et non la date de réservation.

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La réduction d’impôt pouvait atteindre 25% selon l’année de construction du logement (13% en 2012, 22% ou 13% en 2011, 25% en 2009 ou 2010). Pour le dispositif Scellier intermédiaire le pourcentage dépendait de la durée d’engagement (13% pour 9 ans, 17% pour 12 ans et 21% pour 15 ans). Le bailleur obtenait également une déduction spécifique de 30% sur les revenus bruts. Le calcul était basé sur le prix de revient du logement, dans la limite d’un montant de 300 000 €, et d'un prix de revient maximum au m². Les prix variaient selon la zone de localisation du bien.

La réduction d’impôt pouvait être reportée sur les 6 années suivantes si elle dépassait l’impôt dû, les reliquats les plus anciens étant imputés en priorité ; au-delà de ce délai, la fraction non imputée était définitivement perdue. Toutefois, il n’était possible de déclarer qu’un seul logement par année d’imposition.

Bon à savoir
DOM

Il existait des spécificités pour les investissements réalisés dans les DOM : taux de la réduction d’impôt, plafonds de loyers et plafonds de ressources

Conditions de la loi Scellier

Pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée par le dispositif Scellier, l’acquéreur devait respecter certaines conditions.

Le dépôt de permis de construire devait avoir été fait entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et le logement achevé dans les 30 mois suivants. Le logement neuf :

Ne devait pas être situé en zone C (sauf agrément ministériel) c’est-à-dire les zones dans lesquelles la demande en logement n’était pas tendue.
Devait respecter les caractéristiques thermiques et à la performance énergétique en vigueur
Devait être loué nu - Devait être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement
Devait être une résidence principale

L’acquéreur s’engageait sur une durée de location. 9 ans pour le dispositif Scellier classique et 9, 12 ou 15 ans pour le dispositif Scellier intermédiaire.

Le loyer doit respecter un plafond par m² selon la zone dans laquelle se situe le bien. Ces plafonds sont actualisés chaque année par le BOFiP (BOI-BAREME-000017) pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés dans l’année en cours — une situation désormais marginale, qui ne concerne plus qu’un nombre résiduel d’investissements Scellier intermédiaire signés en 2011 ou 2012 sur l’option 15 ans, dont l’engagement s’éteint définitivement au plus tard en 2027.

Les ressources du locataire sont plafonnées uniquement dans le cadre du dispositif Scellier Intermédiaire. Le locataire pouvait être un ascendant ou un descendant de l’acquéreur (hors foyer fiscal) uniquement dans le cadre du dispositif Scellier classique, cette faculté étant interdite en Scellier intermédiaire.