Investissement locatif et réduction d'impôts : ce qu’il faut savoir
Plusieurs dispositifs permettent de réduire ses impôts en investissant dans le locatif : le Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) pour l'immobilier neuf ou Malraux et Monuments Historiques pour l’ancien. Pinel, Censi-Bouvard et le volet résidentiel du Girardin sont désormais éteints. Le Plan Immobilier fait le point.
Des dispositifs de réduction d’impôt à ne pas négliger
Loi Jeanbrun, loi Malraux, loi relative aux monuments historiques, etc. : plusieurs dispositifs permettant aux personnes souhaitant investir en vue de louer et de réduire leurs impôts existent aujourd’hui, après la succession de plusieurs dispositifs historiques désormais éteints (Pinel, Censi-Bouvard). Ces derniers ont pour principal objectif de relancer et redynamiser le marché de l'immobilier, notamment dans certaines zones géographiques.
Que vous souhaitiez investir dans un logement d'habitation classique, une résidence de services, une résidence étudiante, dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), dans le neuf ou l'ancien, il y a de fortes probabilités que vous puissiez trouver un dispositif qui vous permettra de réduire de manière significative votre niveau d'imposition.
Afin de ne pas passer à côté d'opportunités intéressantes et de pouvoir effectuer un choix éclairé quant aux biens suscitant votre intérêt, il est recommandé de s'intéresser à ces différents dispositifs en amont de tout projet d'investissement locatif. Attardez-vous notamment sur les conditions d'éligibilité à ces dispositifs fiscaux et leur compatibilité avec vos projets à moyen et long terme.
N’hésitez pas à faire appel à un professionnel afin de bénéficier de conseils adaptés.
Les réductions d’impôt en pratique
À chaque dispositif d’investissement locatif sa réduction, son crédit ou son éxonération d’impôt.
| Dispositif | Avantage(s) fiscal(aux) | Type(s) de bien(s) | Durée de location minimum |
|---|---|---|---|
| Dispositif Jeanbrun |
Réduction d’impôt à partir de 3,5 %, selon la durée d’engagement (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 31 CGI). |
Neuf, sans zonage géographique, loué nu en résidence principale du locataire (location meublée et saisonnière exclues). | Location longue durée (nue) |
| Loi Pinel (éteinte depuis le 31 décembre 2024) |
A permis 12, 18 ou 21 % de réduction d’impôt selon la durée de location. Remplacée par le dispositif Jeanbrun. |
Neuf, à construire, remis à neuf, réhabilité, en l’état futur d’achèvement ou transformé en logement (usage initialement autre). | 6 ans |
|
Loi Censi-Bouvard (éteinte depuis le 31 décembre 2022) |
A permis un crédit d’impôt équivalent à 11 % de la valeur du bien | Neuf, en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins quinze ans et réhabilité et destiné à la location meublée exercée à titre non professionnel. | 9 ans |
|
Dispositif LMNP |
Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives en location meublée longue durée (régime micro-BIC), ou déduction des charges réelles et amortissement du bien (régime réel). Pour la location de courte durée en meublé de tourisme non classé, l’abattement micro-BIC est réduit à 30 % depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. À noter : l’exonération de plus-value sous conditions de recettes et l’exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière, qui a remplacé l’ISF depuis 2018) ne sont pas accessibles au LMNP : elles sont réservées au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), sous conditions cumulatives de recettes et de revenus (art. 975 et 151 septies du CGI). |
Meublé | X |
|
Loi Girardin |
Le volet résidentiel pour particuliers n’est plus accessible à un nouvel investissement depuis 2018. Seul le volet industriel (Girardin IS), réservé aux sociétés soumises à l’IS et prorogé jusqu’en 2029, reste en vigueur, mais il finance des projets industriels en Outre-mer et non un investissement locatif résidentiel classique. | Neuf ou rénové (historique, volet résidentiel éteint) | 5 ans (historique) |
| Loi Monuments Historiques | Exonération des droits de mutation et déduction du déficit foncier sur le revenu global. | Monument historique ou assimilé | Pas de durée de location obligatoire mais le bien doit être possédé 15 ans au minimum |
| Loi Malraux | Jusqu’à 30 % du montant des travaux (zones avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé ; 22 % pour les zones avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine). | Ancien et situé dans un Site Patrimonial Remarquable | 9 ans |
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