Projet d’investissement locatif : les principales étapes

Étape 1 : définir son projet d’investissement locatif

La clé d’un projet investissement locatif réussi passe avant toute chose par une phase de réflexion. Chaque investisseur doit s'interroger sur ses objectifs à moyen et long terme. Ces derniers peuvent prendre différentes formes :

• Réaliser une plus-value ;
• Disposer d’un complément de revenus à la retraite ;
• Disposer d’une résidence à la retraite ou d’une résidence secondaire ;
• Diversifier son patrimoine ;
• Préparer sa transmission.

Définir un objectif clair, permettra de mieux choisir le logement à louer en matière de superficie, type de locataires, zone géographique, accessibilité, environnement, proximité, types de services lorsqu’il s’agit d’une résidence, etc. Le choix du type d’investissement immobilier à effectuer devrait être facilité.

Étape 2 : déterminer son budget

Avant d’entreprendre la recherche d’un bien, il convient de faire le point sur sa situation financière afin de connaître ses possibilités en matière d’investissement locatif.

La première étape consiste à s’intéresser à ses ressources personnelles. Dispose-t-on d’une épargne ? D’un apport ? De manière générale, il faut savoir que de nombreux établissements bancaires sont plus enclins à accorder un prêt lorsque les investisseurs sont en mesure de financer 10 à 20 % d’un bien.

Pour ce qui est des demandes de prêt, il est recommandé de comparer les offres proposées par différents établissements. Durée de prêt, taux, coût des assurances, etc. : il s’agit de choisir l'alternative la plus avantageuse.

Étape 3 : prendre connaissance des dispositifs de défiscalisation

Plusieurs dispositifs de défiscalisation ont permis de favoriser les projets d’investissements locatifs, tels que le dispositif Pinel (éteint depuis le 31 décembre 2024), le dispositif Censi-Bouvard (éteint depuis le 31 décembre 2022) ou encore le dispositif Girardin.

Ce dernier n’est plus accessible aux particuliers pour un nouvel investissement locatif résidentiel classique depuis 2018 ; seul son volet industriel (Girardin IS), réservé aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et prorogé jusqu’en 2029, reste en vigueur, mais il finance des projets industriels en Outre-mer et non un investissement locatif neuf classique.

Depuis la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (art. 47, codifié à l’article 31 du CGI), c’est le dispositif Jeanbrun qui prend la succession du Pinel pour les investissements locatifs dans le neuf.

Il s’applique exclusivement à la location nue longue durée, en résidence principale du locataire, sans zonage géographique, avec des taux de réduction d’impôt à partir de 3,5 %. La location meublée et saisonnière sont expressément exclues du dispositif.

Dans un autre registre, la TVA à taux réduit constitue un autre type d’aide à prendre en considération lors d’un projet d’achat.

Il est important de se renseigner en amont de tout investissement locatif afin de mieux bâtir son projet.

Étape 4 : choisir un programme immobilier neuf

La recherche d’un programme immobilier constitue l’une des étapes décisives d’un projet d’investissement immobilier. Le Plan Immobilier regroupe de nombreux programmes immobiliers neufs, disséminés partout en France. Tous les partenaires sont sélectionnés avec soin, à la fois pour leur sérieux et la qualité de leurs prestations.

La recherche de programmes sur Le Plan Immobilier peut être opérée de différentes manières notamment en fonction de ses préférences géographiques ou du type de bien recherché.

Étape 5 : choisir le type de bien à louer

Bien d’habitation classique, en résidence de tourisme, en résidence seniors ou encore en résidence étudiante : quel que soit le type de bien visé, il est fortement recommandé de le choisir avec soin et en ne perdant pas de vue les objectifs fixés en amont du projet.

Parmi les éléments à prendre en considération figurent :

• La santé économique de la zone géographique visée ;
• La proximité avec des transports en commun, des commerces ou encore des établissements scolaires ou universitaires ;
• Les projets d’aménagement municipaux à venir ;
• La demande en matière de logement. Cette dernière doit être forte, sans quoi l’investissement locatif pourrait se solder par un échec et des pertes financières substantielles ;
• Les loyers moyens dans la ou les zones visées.

À noter que même si l’investisseur ne compte pas vivre dans le bien qu’il entend louer, il est impératif d’opter pour un bien attractif dans lequel le profil de locataire ciblé pourrait aisément se projeter.

Étape 6 : acquisition du bien

Une fois le choix arrêté, la signature d’un contrat de réservation en cas de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou la signature d’un compromis s’impose.

Doit ensuite venir la validation du dossier de financement et la formalisation de l’investissement via la signature d’un acte de vente.

À ce stade, il peut être intéressant d’entamer une recherche de locataires afin de rentabiliser l’investissement le plus rapidement possible. Décider des modalités de gestion du bien à louer (gestion par une agence ou autonome) est également opportun.

Étape 7 : la défiscalisation

La déclaration d’impôt devra intégrer les informations relatives à l’investissement locatif réalisé l’année précédente. L'acquéreur du bien pourra ainsi bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation choisi au préalable.

Pour aller plus loin :

Guide de la loi Jeanbrun : fonctionnement, conditions et avantages
Loi Pinel : fonctionnement et fin du dispositif fiscal