Quels sont les dispositifs de défiscalisation ?

Défiscalisation dans le neuf : le dispositif Jeanbrun remplace la loi Pinel

Le dispositif Jeanbrun, instauré par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et codifié à l'article 31 du CGI, constitue le successeur direct du Pinel, définitivement éteint au 31 décembre 2024.

Il s'adresse aux investisseurs désireux d'acquérir un logement neuf en vue de le louer à titre de résidence principale, en bénéficiant d'un amortissement fiscal annuel calculé sur 80 % du prix d'acquisition, hors foncier.

Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction directe de l'impôt dû, le Jeanbrun réduit la base imposable des revenus fonciers — mécanisme d'autant plus efficace que la tranche marginale d'imposition du contribuable est élevée.

Pour en bénéficier, le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif, loué nu à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum, à des loyers encadrés selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.

Les taux d'amortissement annuel vont de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, avec un plafond de déduction de 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social) et 12 000 € (très social) par foyer fiscal. Ce dispositif est accessible aux résidents fiscaux français, ce qui exclut en général les acheteurs étrangers non résidents.

Défiscaliser en louant meublé

L'achat d'un bien immobilier en vue d'une location meublée permet d'accéder à des mécanismes d'optimisation fiscale spécifiques, distincts des dispositifs applicables à la location nue.

Statuts LMP et LMNP

En investissant dans un bien meublé à vocation locative, les investisseurs ont le choix entre les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Ces statuts offrent plusieurs avantages en matière de défiscalisation immobilière :

Le statut LMP permet notamment :

• l'imputation des déficits sur le revenu global du foyer fiscal (salaires, pensions) sans limitation, si les charges réelles dépassent les loyers perçus ;
• l'exonération d'impôt sur les plus-values de cession après 5 ans d'activité, sous conditions de recettes (art. 151 septies du CGI) ;
• l'exonération d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), les biens étant considérés comme des actifs professionnels, si les recettes annuelles dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus d'activité du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC, BA, BNC, revenus des gérants — hors pensions de retraite), conformément à l'article 975 du CGI.

Le statut LMNP offre quant à lui deux options fiscales :

• le régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes pour les locations meublées classiques (limité à 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) ;
• le régime réel simplifié : déduction de l'ensemble des charges réelles liées à l'investissement, incluant l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux, permettant de générer des revenus locatifs nets d'impôt.

Comment défiscaliser grâce à l'ancien ?

La défiscalisation immobilière ne concerne pas que les biens neufs ou loués meublés. Le marché de l'immobilier dans l'ancien permet également d'accéder à différentes réductions d'impôt.

Dispositif Loc'Avantages

Le dispositif Loc'Avantages, codifié à l'article 199 tricies du CGI (art. 67, loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021), a remplacé la loi Cosse au 1er mars 2022.

Il s'adresse aux propriétaires-bailleurs qui acceptent de louer leur logement nu, à titre de résidence principale, à un loyer inférieur au marché local pendant 6 ans minimum, dans le cadre d'une convention signée avec l'Anah.

En contrepartie, ils bénéficient d'une réduction d'impôt directe sur leurs revenus locatifs bruts, proportionnelle à l'effort consenti sur le loyer : 15 % en location intermédiaire (Loc1), 35 % en location sociale (Loc2), 65 % en location très sociale avec intermédiation locative (Loc3).

Les logements classés F ou G au DPE sont exclus du dispositif.

Loi Malraux et loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est la plus ancienne loi en vigueur en matière de défiscalisation immobilière, puisqu'elle remonte à 1913.

Cette loi encourage la restauration de biens immobiliers classés aux Monuments Historiques, en offrant une réduction d'impôt aux propriétaires conduisant des travaux de rénovation. Les charges, l'entretien ainsi que les intérêts d'emprunts dus à l'acquisition du bien et aux travaux effectués sont déductibles à 100 %.

De plus, la succession de ce type de bien est exonérée de droits de succession. La loi Malraux quant à elle, concerne les biens anciens à caractère historique, acquis et restaurés.

Pour bénéficier d'une réduction de 22 à 30 % d'impôt, le bien rénové est ensuite loué sur une période minimum de 9 ans.

Pour aller plus loin :

Les principaux dispositifs fiscaux pour investir dans l'immobilier