Investissement locatif avec la loi Besson

Cette loi n'est plus en vigueur

Qu’est-ce que le dispositif Besson neuf ?

Créé par la loi de finances pour 1999, le Besson neuf faisait partie des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif intermédiaire.

Le propriétaire pratiquait une déduction au titre de l’amortissement en contrepartie d’un engagement de location.

Il concernait notamment :

• les logements acquis neufs ;
• les logements achetés sur plan ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ;
• les logements que le contribuable faisait construire.

Le régime s'appliquait aux investissements réalisés entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003. Depuis le 3 avril 2003, aucun nouvel investissement ne peut donc en relever.

Quel était l’avantage fiscal du Besson neuf ?

L’avantage prenait la forme d’une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition ou de revient du logement, imputée sur les revenus fonciers. Il ne s’agissait donc pas d’une réduction d’impôt calculée directement sur l’impôt dû.

Le calendrier d’amortissement était dégressif :

Quelles conditions de location fallait-il respecter ?

L’option pour le Besson neuf reposait sur des engagements précis :

• louer le logement nu pendant au moins neuf ans ;
• le louer à titre de résidence principale du locataire ;
• respecter un plafond de loyer, qui dépend de la localisation du logement ;
• respecter un plafond de ressources applicable au locataire.

Ces plafonds sont réévalués chaque année pour les baux concernés. Le locataire ne pouvait pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

La location à un ascendant ou à un descendant, exclue pour les investissements réalisés avant le 9 octobre 2002, a été autorisée pour ceux réalisés à compter de cette date.

Quels sont les plafonds du Besson neuf ?

L’administration fiscale a publié récemment des plafonds pour les baux conclus ou renouvelés dans le cadre du Besson neuf.

Ils concernent uniquement les logements encore rattachés à ce régime.

Les plafonds de loyer Besson neuf

Ces plafonds de loyer reposent sur le zonage historique du Besson neuf, en quatre secteurs : I bis (Paris et ses communes limitrophes), I, II et III.

Les plafonds de ressources utilisent, eux, les zones A, B1, B2 et C : les deux tableaux ne reposent donc pas sur le même découpage géographique.

Les plafonds de ressources Besson neuf

Le dispositif Besson peut-il encore être utilisé pour investir aujourd’hui ?

Non. À la manière d’un programme immobilier entièrement commercialisé, le Besson neuf n’accueille plus de nouveaux investisseurs : les plafonds publiés servent uniquement à gérer les situations encore rattachées à d’anciennes opérations.

Avant d’appliquer les règles du régime, un propriétaire concerné a donc intérêt à vérifier :

• la date de son investissement ;
• l’option fiscale initialement exercée ;
• les conditions de son bail ;
• les éventuelles périodes de prolongation.

Quel nouveau dispositif d’amortissement s’applique à l'immobilier neuf ?

Pour un nouvel investissement dans le neuf, le Besson appartient désormais à l’historique des dispositifs fiscaux.

Depuis le 21 février 2026, le statut de bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun et pilier du plan « Relance logement », prévoit sous conditions un mécanisme d’amortissement pour certains logements neufs situés dans des bâtiments collectifs.

Ce statut n’est pas une surélévation du Besson mais un nouvel ouvrage : conditions, taux d’amortissement, plafonds et période d’investissement lui sont propres.

La loi Besson ne reste pertinente que pour les propriétaires dont l’investissement historique demeure rattaché à ce régime.

Pour aller plus loin :

Pourquoi défiscaliser ?
Les principaux dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier