Faut-il investir dans une SCPI ?

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est un fonds d'investissement immobilier. Elle collecte des fonds auprès de particuliers ou de professionnels, puis les investit dans différents immeubles. Enfin elle reverse une rente aux investisseurs : un dividende.

Les SCPI investissement dans des bureaux, des entrepôts, des commerces, des établissements de tourisme voire des logements. Ces placements ont lieu majoritairement en France même si quelques SCPI sont européennes.

Les dividendes sont généralement versés chaque trimestre et plus rarement chaque mois. Le rendement moyen d’une SCPI en 2020 était d’environ 4 % selon un article des Echos de janvier 2021. Un pourcentage en léger repli par rapport à 2019 (4,40 %) et ce malgré la crise du Covid-19.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Investir dans l’immobilier via une SCPI présente de nombreux avantage. Le premier, commun aux investissements immobiliers, est de pouvoir anticiper sa retraite en augmentant ses revenus et en les diversifiants.

La SCPI rend également l’investissement immobilier accessible au plus grand nombre. En effet, grâce à l’investissement par part, c’est l’investisseur qui choisit la somme qu’il veut investir. Par exemple, dans une SCPI dont la part s’élève à 1000 euros, un investisseur disposant de 20 000 euros peut décider d’acheter 20 parts. Il est alors envisageable d’investir dans l’immobilier sans avoir recours à un crédit immobilier.

L’investissement dans une SCPI offre un risque est bien maitrisé grâce à la diversification : diversification des actifs et diversification des investisseurs. La SCPI investit dans plusieurs actifs différents (immobilier de bureau, commerces, logements …). Les biens constituant le portefeuille d'une SCPI sont très variés si bien que si l’un de ces actifs fait défaut, le rendement est assuré par les autres. Par ailleurs, le risque est réparti entre les différents investisseurs. Cela explique que malgré la pandémie de Covid-19 et la crise économique, les SCPI restent un investissement prisé et rentable aujourd’hui.

Le dernier avantage de l’investissement dans l’immobilier en SCPI est d’éviter la gestion des biens. C’est la société de gestion qui a la charge d’acheter et d’entretenir les immeubles. Elle est également responsable de la gestion locative.

Comment acheter des parts dans une SCPI ?

Pour acheter des parts dans une SCPI il est possible d’acheter directement ces parts auprès de la SCPI (comptant ou à crédit) ou de passer par une assurance-vie. La principale différence entre ces deux modes de placement se situe dans la fiscalité. Les loyers sont soumis à l’impôt dans le cas d’un investissement direct. Ainsi le choix entre l’achat direct ou l’achat via une assurance vie devra être mesuré selon le profil de l’investisseur.

4 types d’intermédiaires peuvent accompagner un investisseur dans l’achat de part dans une SCPI. Il s’agit :

• d’un conseiller en investissements financiers
• d’une banque
• d’une compagnie d’assurance (assurance-vie)
• d’une mutuelle (assurance-vie)

Quel que soit l’intermédiaire choisi, ce dernier doit respecter la réglementation et a obligation de conseil. Il doit prendre en compte la situation financière de l’investisseur et ses souhaits afin de de proposer le meilleur investissement immobilier. Il doit fournir le document d'information clé pour l'investisseur (DICI) et indique l'ensemble des coûts et des frais associés à ses services ou à l’investissement lui-même.

Quelle SCPI choisir ?

Afin de choisir la meilleure SCPI, un investisseur doit vérifier plusieurs informations :

• le nombre minimum de parts à souscrire (entre 1 et 10 selon les SCPI)
• le montant des frais d’entrée (environ 10%) et des frais de gestion annuels (environ 10%)
• le taux d'occupation financier (TOF). Il s’agit d’un indicateur qui montre la performance locative de la SCPI. Il doit être d’environ 90%.
• le montant des dividendes perçus par les investisseurs les années précédentes

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