Investir dans l’immobilier neuf destiné aux étudiants permet non seulement de sécuriser des revenus locatifs, mais aussi de valoriser son patrimoine à long terme.
Quelles villes françaises offrent aujourd’hui le meilleur potentiel pour investir ?
Éléments de réponse avec Le Plan Immobilier.
Les métropoles universitaires incontournables
Certaines grandes villes concentrent une forte population étudiante et un rendement locatif intéressant. Ces marchés, bien que compétitifs, restent attractifs grâce à la pérennité de la demande.
Strasbourg, Rennes et Nantes : attractivité et rendement
À Strasbourg, la présence de près de 60 000 étudiants et un rendement proche de 4,8 % en font une place solide pour investir.
Rennes et Nantes, chacune avec environ 70 000 étudiants, affichent des rentabilités comprises entre 4,6 et 4,8 %.
Ces trois villes combinent dynamisme universitaire et loyers soutenus, garantissant un faible risque de vacance locative.
Toulouse et Bordeaux : de fortes communautés étudiantes
Toulouse, considérée comme la « ville étudiante » par excellence, offre un rendement avoisinant 4,6 %.
Bordeaux attire également de nombreux étudiants, avec un rendement légèrement inférieur (environ 4,4 %), mais une tension locative forte, ce qui sécurise les mises en location.
Régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP)
- Abattement de 50 % des revenus locatifs au régime micro-BIC, justifiant de revenus locatifs inférieurs à 77.700 € par an.
- Amortissement du bien et déductions de charges au régime réel.
- Récupération de la TVA lors d’un achat neuf sous conditions.
Les villes accessibles à fort potentiel
Au-delà des grandes métropoles, certaines villes de taille intermédiaire se distinguent par des prix d’entrée plus bas et une progression régulière des loyers.
Ces opportunités séduisent les investisseurs en quête d’un bon rapport coût/rendement.
Saint-Étienne et Mulhouse : des tickets d’entrée réduits
À Saint-Étienne, les prix de l’ancien se situent autour de 1 340 €/m², et les loyers ont progressé de 25 % en dix ans.
Mulhouse reste très abordable avec des prix inférieurs à 2 000 €/m² et une hausse des loyers de près de 20 % en dix ans.
Ces villes permettent d’acheter un appartement neuf ou rénové avec un effort financier limité, tout en profitant d’une rentabilité solide.
Nanterre et Saint-Denis : des opportunités franciliennes
En Île-de-France, Nanterre (≈ 5 700 €/m²) et Saint-Denis (≈ 4 500 €/m²) se démarquent par une rentabilité brute estimée à 6 %.
Ces villes, proches de Paris et bien connectées aux pôles universitaires, offrent une alternative moins coûteuse que la capitale tout en bénéficiant de projets urbains d’envergure.
Top 6 des villes étudiantes où investir
| Ville | Population étudiante | Prix au m² (moyenne) | Rentabilité locative |
|---|---|---|---|
| Strasbourg | ~60 000 | 3 741 € | 4,8 % |
| Rennes | ~70 000 | 3 900 € | 4,6 % |
| Toulouse | +100 000 | 4 200 € | 4,6 % |
| Bordeaux | +90 000 | 4 500 € | 4,4 % |
| Saint-Étienne | 27 000 | 1 340 € | Élevée |
| Mulhouse | 15 000 | 1 940 € | Élevée |
Les résidences étudiantes gérées : un modèle attractif
Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Toulouse, la pénurie de logements étudiants rend l’investissement en résidence gérée particulièrement pertinent.
Ce modèle, piloté par des promoteurs immobiliers spécialisés, garantit un bail commercial avec loyers versés même en cas de vacance locative.
Pour un achat logement clé en main, il s’agit d’une option sécurisante et peu chronophage.
Si vous envisagez d’acheter un appartement neuf pour le louer à des étudiants, l’analyse de la tension locative et de la rentabilité par ville reste indispensable.
Les grandes métropoles universitaires assurent une demande soutenue, tandis que des villes plus accessibles comme Saint-Étienne ou Mulhouse offrent une meilleure rentabilité nette.
L’essor du téléenseignement, les projets de rénovation urbaine et la construction de nouveaux campus influenceront également le marché dans les prochaines années.
Ces dynamiques interrogent sur la façon dont les futurs programmes immobiliers neufs s’adapteront aux besoins des étudiants et aux attentes des investisseurs.
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