Guide de la loi Jeanbrun : fonctionnement, conditions et avantages

Fonctionnement : l'amortissement fiscal

Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien de ses revenus fonciers, selon le principe de l'amortissement jusqu'alors réservé à la location meublée (LMNP).

Pour un logement neuf, l'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'acquisition (le terrain, non amortissable, étant exclu sur une quote-part forfaitaire de 20 %). Pour un logement ancien rénové, la base amortissable correspond à 80 % du total formé par le prix d'acquisition et le montant des travaux éligibles.

La somme obtenue est directement soustraite des loyers imposables, réduisant voire annulant l'impôt sur ces revenus. Si l'amortissement combiné aux autres charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance) dépasse le montant des loyers perçus, un déficit foncier est constitué, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156-I-3° du CGI), portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027.

Le dispositif est hors plafond des niches fiscales de 10 000 €, ce qui le rend particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés.

Les conditions du dispositif Jeanbrun

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le propriétaire doit être un contribuable fiscalement domicilié en France et respecter les conditions suivantes.

Le logement doit impérativement être situé dans un bâtiment d'habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues), sans contrainte de zone géographique — le dispositif s'applique partout en France, y compris en Outre-Mer. Pour un logement neuf achevé ou acheté en VEFA, aucune condition de performance énergétique supplémentaire n'est requise, la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) s'appliquant de plein droit.

Pour un logement ancien, des travaux de réhabilitation lourde sont obligatoires : ils doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et permettre d'atteindre un niveau de performance énergétique DPE (diagnostic de performance énergétique) classé A ou B après travaux (art. 31-I-1° j du CGI).

La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. La location doit être consentie non meublée, à titre de résidence principale du locataire, pour une durée d'engagement de 9 ans minimum.

Il est interdit de louer à un membre de son foyer fiscal ou à ses ascendants, descendants et alliés jusqu'au 2e degré. Les loyers sont plafonnés selon le niveau d'engagement choisi et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds applicables. Le dispositif n'est pas cumulable avec d'autres mécanismes de défiscalisation sur un même bien, dans la limite d'un plafond d'opération de 300 000 €.

Les avantages du dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun repose sur des taux d'amortissement progressifs selon le niveau de loyer consenti. Pour un logement neuf, les taux annuels appliqués sur 80 % du prix d'acquisition sont de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. Pour un logement ancien rénové, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 % selon le même ordre.

Ces déductions s'appliquent directement sur les revenus fonciers, permettant dans de nombreuses configurations de les ramener à zéro. Les plafonds annuels de déduction par foyer fiscal s'établissent à 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale — les majorations de 2 000 € et 4 000 € s'appliquant sous réserve qu'au moins 50 % des revenus bruts Jeanbrun du foyer relèvent respectivement du segment social ou très social.

Au-delà de l'avantage fiscal immédiat, le dispositif offre trois bénéfices structurels :

• une liberté géographique totale sans zonage,
• la constitution d'un patrimoine immobilier qualitatif aux dernières normes énergétiques financé en partie par les loyers et l'économie d'impôt,
• la possibilité d'occuper ou revendre le bien à l'issue de l'engagement de 9 ans.

Pour aller plus loin :

Dispositif Jeanbrun : ce que l'investisseur aguerri doit intégrer dans sa stratégie patrimoniale