Que change la suppression du seuil de travaux dans l'ancien ?
Dans sa version initiale, issue de l'article 47 de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun imposait aux investisseurs un volume de travaux de rénovation équivalent à 30 % du prix d'acquisition pour bénéficier de l'amortissement fiscal sur un bien ancien.
La proposition de loi n°2674, déposée le 14 avril dernier par Valérie Létard, députée du groupe LIOT et ancienne ministre du Logement, prévoyait initialement d'abaisser ce seuil à 20 %. Mais lors de l'examen en commission des affaires économiques, le 20 mai, un amendement porté par le Rassemblement national et le MoDem est allé plus loin : il supprime purement et simplement ce seuil minimal.
« Les critères sont trop restrictifs », a estimé Valérie Létard pour justifier cette réforme. L'éligibilité au dispositif se recentre désormais sur l'amélioration de la performance énergétique du logement, plutôt que sur un volume forfaitaire de travaux imposé.
Les maisons individuelles sont-elles désormais éligibles ?
Autre verrou levé par le texte voté le 28 mai : l'exclusion des maisons individuelles. Le dispositif de base, présenté comme applicable sans condition de zonage, ne concernait jusqu'ici que le logement collectif.
La proposition de loi réintègre les maisons anciennes dans le périmètre du dispositif Jeanbrun. Une mesure stratégique : les maisons individuelles représentent plus de la moitié du parc immobilier national et constituent le cœur de l'offre locative dans les zones rurales, périurbaines et les villes moyennes, où l'appartement reste minoritaire dans le parc de logements disponibles à la location.
Cette ouverture corrige une incohérence relevée dès la création du dispositif : présenté comme applicable « sans zonage », le Jeanbrun excluait de fait une large partie du territoire français en se limitant au seul logement collectif.
Quel est l'enjeu de cette réforme pour le marché immobilier neuf ?
Le dispositif Jeanbrun a été conçu comme le successeur du Pinel, disparu fin 2024, pour relancer un investissement locatif privé en net repli. Le marché du neuf affichait, au premier trimestre 2026, une chute record des mises en vente (-12,7 %), partiellement compensée par une légère hausse des réservations (+4 %).
Plusieurs promoteurs se sont positionnés rapidement sur ce nouveau statut du bailleur privé : Nexity a par exemple comptabilisé une centaine de réservations liées au dispositif dès les premiers mois de son entrée en vigueur. Mais les professionnels du secteur jugeaient les critères initiaux trop rigides, en particulier pour l'ancien — d'où la proposition de loi portée par Valérie Létard, soutenue par le gouvernement.
Quels sont les nouveaux critères de performance énergétique ?
Le texte d'origine exigeait des critères environnementaux jugés difficilement atteignables par de nombreux investisseurs. La réforme votée adapte ces exigences à la réalité du parc ancien :
- Un saut de 2 classes énergétiques pour les passoires thermiques notées F ou G ;
- Un saut de 1 classe énergétique pour les logements classés E.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) reste donc un élément structurant du dispositif, même après la suppression du seuil de travaux quantitatif.
Dispositif Jeanbrun : les fondamentaux
- 3,5 %/an pour le loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 €/an ;
- 4,5 %/an pour le logement social, plafonné à 10 000 €/an ;
- Dispositif incompatible avec la location meublée (LMNP).
Quelles mesures facilitent les travaux en copropriété ?
Au-delà du volet fiscal, la proposition de loi introduit des outils pratiques destinés à fluidifier les chantiers de rénovation en copropriété. Elle valide notamment le recours facilité aux prêts collectifs de copropriété, ainsi que la possibilité de créer des groupements d'entreprises pour rationaliser les coûts de rénovation.
Ces mesures techniques répondent à une difficulté concrète : la lenteur du vote et de l'exécution des travaux au sein des assemblées générales de copropriétaires, souvent identifiée comme un frein à la rénovation énergétique.
| Critère | Texte initial (LF 2026) | PPL Létard (version commission) | Version adoptée le 28 mai |
|---|---|---|---|
| Seuil de travaux (ancien) | 30 % du prix d'acquisition | 20 % du prix d'acquisition | Seuil supprimé |
| Maisons individuelles | Exclues | Réintégrées | Réintégrées |
| Critère DPE F/G | Exigence stricte non précisée | +2 classes énergétiques | +2 classes énergétiques |
| Critère DPE E | Exigence stricte non précisée | +1 classe énergétique | +1 classe énergétique |
Quand cette réforme du dispositif Jeanbrun entrera-t-elle en vigueur ?
Le texte n'a été adopté qu'en première lecture à l'Assemblée nationale. Il doit désormais être examiné par le Sénat, qui peut encore amender certaines dispositions — notamment la réintégration des maisons individuelles — avant l'adoption définitive et la promulgation de la loi.
Dans l'attente de cette publication au Journal officiel, les règles actuelles du dispositif Jeanbrun continuent de s'appliquer intégralement. Les investisseurs souhaitant sécuriser une opération doivent donc se référer aux conditions en vigueur à la date de leur acquisition, et non aux assouplissements votés en séance, qui ne sont pas encore opposables.
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