Relance du marché immobilier : les nouvelles annonces du Gouvernement et de la Banque de France


Le 10/12/2023
Marché immobilier

Le Ministère de l'Économie et la Banque de France viennent de révéler des changements entourant le prêt immobilier, notamment en plaidant pour un examen minutieux des refus. Ces ajustements techniques devraient permettre d’apporter un souffle d’optimisme sur le marché sous tension.

Découvrez les nouvelles mesures visant à stimuler le secteur immobilier face aux défis actuels !

 

Marché immobilier en crise : la production de crédits en chute libre

En un an, le nombre de crédits immobiliers accordés a chuté de manière vertigineuse. Les ménages, moins enclins à emprunter, sont de plus en plus nombreux à devoir renoncer à leur projet d’achat immobilier en raison de la hausse des tauxd’intérêt amorcée par la Banque Centrale Européenne (BCE) l'an dernier.

En seulement une année et demie, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations serait passé à 3,73 % en septembre 2023, selon la Banque de France.

 

Crédit immobilier : quels sont les changements à venir ?

Lors de la réunion trimestrielle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le Gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau a proposé trois ajustements techniques visant à faciliter l’accès au crédit immobilier. Il a tenu à préciser qu'aucun de ces ajustements ne présente de risque pour les ménages de se trouver en situation de surendettement.

Allongement de la durée maximale d’emprunt sous réserve de certaines conditions

Les banques auront la liberté de déroger à la limite maximale de la durée du crédit, pouvant couvrir une période allant jusqu'à 27 ans, si les travaux représentent 10 % de la somme totale empruntée.

Prêt relais : la charge d'intérêt supprimée

Le HCSF a de son côté donné le feu vert aux établissements de crédit à exclure la charge d'intérêt associée aux prêts relais dans le calcul du taux d'effort. Le montant emprunté dans le cadre d’un prêt relais ne doit en revanche pas excéder 80 % de la valeur du bien immobilier vendu.

Banques : vers une plus grande flexibilité

Enfin, les banques disposeront d’une plus grande marge de flexibilité en matière de « quota d'exceptions » aux règles d’octroi d’un crédit. Les établissements bancaires pourront dans certains cas dépasser la limite de 20 % sur un trimestre si elles parviennent à maintenir cette limite en comptabilisant les deux trimestres suivants.

 

Les dossiers de crédit refusés pourront être réexaminés

Le HCSF s'est aussi prononcé en faveur d’un deuxième examen des dossiers de crédits immobiliers refusés. Il s’agit d’une idée lancée par le Gouverneur au mois de novembre et reprise par le Ministre de l’Economie Bruno Le Maire. Ce dispositif de réexamen « doit être simple, accessible et efficace », a précisé le Gouverneur de la Banque de France.

Selon une source proche du HCSF, le dispositif serait de nature "transitoire et temporaire", opérationnel au cas par cas à la demande des candidats à l'emprunt et prendrait effet dès le début du mois de février.

La Fédération Bancaire Française (FBF) a réagi en réaffirmant son engagement envers le financement sain de l'économie française et en soulignant ses valeurs d'utilité au quotidien.

Pour autant, la fédération professionnelle ne reprend pas à son compte l'initiative de cette proposition de réexamen, bien que le HCSF lui attribue cette démarche.

 

Ces nouvelles décisions ne font pas l’unanimité

La Directrice Générale du réseau de courtiers CAFPI Caroline Arnould émet cependant des réserves en mettant en avant la complexité croissante des règles et les dérogations minutieuses qui les accompagnent. Elle souligne que ces éléments ne sont pas praticables de manière opérationnelle à l'échelle des réseaux bancaires…

 

Les fondamentaux entourant le crédit immobilier demeurent inchangés

Pour autant, les grands principes encadrant les conditions d’octroi d’un emprunt immobilier restent figés dans le marbre. Autrement dit, les banques et les établissements bancaires ne peuvent en aucun cas procéder à la signature d’un crédit immobilier si :

  • le montant total des dépenses des emprunteurs liées à l'habitation dépasse 35 % de leurs revenus. On parle ici du « taux d'effort»,
  • leur durée d’emprunt est supérieure à 25 ans.

Ces bornes peuvent être contournées dans 20 % des cas dans le cadre d’une première acquisition immobilière, afin de soutenir les primo-accédants dans leur projet d’achat.

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