Quel budget prévoir pour acheter un logement ?

Achat immobilier : les coûts liés au bien physique

Acheter un logement demande de l’organisation et de la rigueur pour en établir le coût définitif. Si la maison ou l’appartement désiré demande quelques travaux de mise aux normes, leurs coûts devront être inclus dans l’évaluation du budget d’achat.

Pour aller plus loin, notre Guide achat détaille toutes les étapes d’une acquisition réussie.

Prix du logement : quels critères ?

Tout vendeur comme tout acheteur doit connaître les différents points établissant le prix d’un bien immobilier. Ce montant prend la plus grande part du coût total d’un achat immobilier. Les critères qui impactent ce prix sont principalement :

• la ville où se situe le bien immobilier ;
• l’emplacement du logement ;
• les prestations liées au logement (piscine, jardin, espaces communs, etc.) ;
• l’état du bien.

Si ce dernier s’avère être dégradé, des frais de travaux peuvent s’ajouter au prix du logement initial.

En VEFA, un poste spécifique doit être anticipé dès la réservation : le dépôt de garantie. Il ne s’agit pas d’un coût supplémentaire à proprement parler, mais d’un besoin de trésorerie à part entière, plafonné à 5 % du prix prévisionnel si la vente doit intervenir dans l’année, 2 % entre un et deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà de deux ans.

Les frais de travaux

Dans l’ancien, il faut savoir ouvrir l’œil pour déceler les travaux à prévoir. Quand certains biens ont juste des murs défraîchis à repeindre, d’autres ont l’isolation à refaire pour améliorer leurs performances énergétiques. Pour estimer correctement ce budget, il est conseillé de demander plusieurs devis à des professionnels lorsque des travaux importants sont envisagés ; le montant doit inclure les matériaux, la main-d’œuvre et une marge pour les imprévus.

Dans le neuf, le budget peut également intégrer des options et des travaux modificatifs acquéreur (TMA), par exemple pour adapter certaines cloisons, prises électriques ou prestations. Leur faisabilité, leur coût et le délai pour les demander dépendent du programme et de l’avancement du chantier : il convient donc de se renseigner rapidement auprès du promoteur. Certains travaux de finition peuvent par ailleurs être réservés à l’acquéreur dans les conditions prévues par le contrat préliminaire.

Frais annexes à l’achat d’un bien immobilier

Pour évaluer le coût d’un achat immobilier, il faut prendre en compte, en plus du prix de vente et du coût des travaux, d’autres frais annexes.

Les frais de notaire

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier, plus communément appelés frais de notaire, concernent les dépenses à prévoir en plus du prix de vente. Ces frais sont composés de :

• l’émolument, soit la somme perçue par le notaire pour une prestation dont le tarif est réglementé ;
• les déboursés, soit les sommes payées par le notaire pour le compte d’un client. Elles servent à payer le coût de certains documents et/ou rémunérer des intervenants ;
• les droits et les taxes, reversés principalement à l’État et aux collectivités territoriales.

Dans l’immobilier neuf bénéficiant du régime réduit, notamment en VEFA, les frais d’acquisition représentent généralement 2 à 3 % du prix de vente, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien. Cet écart s’explique principalement par l’application d’un taux réduit de taxe de publicité foncière.

Après l’accomplissement des formalités, le notaire établit le compte définitif de l’opération. Si la provision versée au moment de la vente était supérieure aux frais réellement engagés, le trop-perçu est restitué à l’acquéreur.

Les frais d’agence

Rechercher un logement demande du temps pour concrétiser son projet d’achat immobilier. Ceux qui ont peu de temps à consacrer à cette activité peuvent faire appel à une ou plusieurs agences immobilières.

Lorsqu’un achat immobilier est réalisé par l’intermédiaire d’une agence, des honoraires peuvent être dus conformément au mandat.

Ils peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, l’annonce devant préciser leur répartition. La commission ne peut pas être exigée avant la réalisation effective de la transaction.

Quels frais prévoir pour financer son achat immobilier ?

Lorsque l’achat est financé à crédit, le budget doit également intégrer le coût du financement lui-même : intérêts d’emprunt, frais de dossier, assurance emprunteur et coût de la garantie du prêt (caution ou hypothèque).

Pour comparer le coût global de plusieurs offres de crédit, le taux annuel effectif global (TAEG) est l’indicateur de référence : il intègre le taux d’intérêt ainsi que les principaux frais obligatoires liés au prêt.

En VEFA, le déblocage progressif du prêt au fil des appels de fonds peut entraîner le paiement d’intérêts intercalaires. Ils sont calculés sur les sommes déjà débloquées par la banque.

Les modalités de paiement de ces intérêts et la date de début du remboursement du capital dépendent du contrat de prêt et de l’éventuel différé d’amortissement prévu.

Quelles dépenses prévoir après l’achat du logement ?

Le budget d’un achat immobilier ne s’arrête pas à la signature de l’acte de vente. Une fois propriétaire, plusieurs dépenses doivent encore être anticipées.

Certaines sont récurrentes, comme les charges de copropriété pour un appartement, la taxe foncière, l’entretien et l’assurance du logement : en copropriété, une assurance couvrant au minimum la responsabilité civile est obligatoire pour chaque copropriétaire, alors qu’elle reste facultative, bien que fortement recommandée, pour une maison individuelle hors copropriété.

D’autres dépenses sont ponctuelles, comme le déménagement, l’ameublement ou certains aménagements.

Pour aller plus loin :

Les aides à l’achat pour acheter dans l’immobilier neuf
Les crédits et prêt immobiliers