Frais d’acquisition ou frais de notaire : pourquoi et combien ?

Que comprennent les frais d’acquisition ?

Les frais d’acquisition représentent un pourcentage du prix de vente du bien immobilier, à la charge de l’acquéreur en plus du prix. Ils se composent de trois éléments :

Les impôts et taxes

Ces impôts et taxes correspondent principalement aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière (TPF), selon l’opération. Ils sont collectés par le notaire puis reversés à l’État et aux collectivités territoriales.

La rémunération du notaire

Elle comprend des « émoluments proportionnels », calculés sur le prix d’achat du bien selon un barème spécifique encadré par la loi, identique dans le neuf et dans l’ancien.

Les formalités et débours

Le notaire avance une certaine somme pour son client afin de payer les différents intervenants et documents nécessaires à la réalisation de la vente (cadastre, service de publicité foncière…). Cette avance est ensuite régularisée avec le client.

Le poids respectif de ces trois postes varie fortement selon que le bien est neuf ou ancien : dans l’ancien, les impôts et taxes représentent l’essentiel de la somme ; dans le neuf, ils sont fortement réduits, ce qui explique l’écart de coût entre les deux régimes.

Pour aller plus loin, notre guide achat détaille les étapes clés d’une acquisition immobilière réussie.

Pourquoi sont-ils réduits dans l'immobilier neuf ?

Cette différence s’explique principalement par le régime fiscal applicable aux ventes soumises à la TVA sur le prix total, notamment les ventes en VEFA réalisées auprès d’un promoteur.

Dans ce cas, la taxe de publicité foncière est appliquée à un taux très réduit par rapport au taux normal applicable dans l’ancien.

Qui doit payer les frais d’acquisition ?

D’après l’article 1593 du Code civil, l’acquéreur du bien immobilier doit payer les frais de notaire. Il faut donc prévoir ces frais supplémentaires dans la budgétisation de l’achat du bien.

Cependant, dans certains cas, le vendeur peut prendre contractuellement les frais d’acquisition à sa charge. Il s’agit alors d’une vente dite « acte en main » ou « contrat en main ».

Quand régler les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont à payer au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Le montant versé constitue une provision destinée à couvrir les impôts et taxes, les émoluments, les formalités et les débours.

Après l’accomplissement des formalités, le notaire établit le compte définitif de l’opération. Si la provision versée était supérieure aux frais réellement engagés, le trop-perçu est restitué à l’acquéreur.

Pour aller plus loin :

Comprendre les prix de l’immobilier
Achat immobilier : qu’est-ce qu’un apport personnel ?