SCI, SCPI, OCPI ... qu'est-ce que c'est ?

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La Société Civile Immobilière est une structure juridique qui permet d’acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs (entre amis, en famille, etc.). La société est propriétaire du bien et chaque associé possède une partie de la société. Le capital est divisé entre les associés en parts sociales. Ces derniers doivent notamment désigner un gérant et définir la durée de son mandat et ses missions. Il faut être minimum 2 personnes pour créer une SCI, il n’y a pas d’obligation de nationalité et aucun capital minimum n’est requis.

La SCI permet :

• d’acquérir un bien plus important qu’en achetant seul
• de recevoir des revenus réguliers
• de transmettre facilement son patrimoine
• de protéger le bien en cas de redressement ou liquidation

Même si la création d’une SCI présente de nombreux avantages, elle implique certaines contraintes : formalités juridiques, processus de décision, responsabilité des associés et coût de création.

Il est notamment indispensable de respecter une procédure : rédaction et enregistrement des statuts, publication de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales et enregistrement de la SCI auprès du tribunal de commerce. Il existe différentes formes de société civile immobilière : la SCI de location, la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente, la SCI à capital variable.

En cas de décès, soit la SCI est dissoute soit les autres associés rachètent les parts du défunt.

En savoir plus : Les avantages de la SCI pour un achat immobilier

RAPPEL : Les conseils de l’AMF pour bien investir

1. Définir le projet d’investissement (objectif, horizon, risques)
2. Vérifier les autorisations de l’interlocuteur financier
3. Recueillir les informations essentielles concernant votre placement et les documents obligatoires
4. Rester attentif à l’actualité économique est financière liée au placement effectué

SCPI et OCPI, comment ça marche ?

On parle de pierre-papier pour les investissements réalisés dans l’immobilier à travers l’achat de parts et d’actions de sociétés, par exemple des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ces dernières détiennent plusieurs biens immobiliers et font appel à des professionnels pour leur gestion. Les rendements locatifs perçus par l’investisseur sont proportionnels aux parts qu’il possède dans la société.

Pour ces deux types d’investissements, il ne faut pas négliger les frais d’entrée, les frais de gestion et les frais de sortie. Aussi ce ne sont pas des placements sans risque. Les rendements locatifs peuvent être moindres si les biens sont inoccupés. La plus-value n’est pas non plus garantie à la revente.

Les Sociétés civiles de placement immobilier - SCPI

Une SCPI possède des biens immobiliers (logements, commerces, bureaux …) qu’elle met en location. Elle perçoit ainsi des revenus locatifs. Ils sont ensuite reversés aux personnes ayant acheté des parts et proportionnellement à leur investissement. La SCI permet :

• d’investir sans les contraintes de la gestion immobilière
• de diminuer le risque lié à l’investissement en investissant à plusieurs dans plusieurs biens
• dans certains cas de défiscaliser

On peut investir dans une SCPI directement ou via une assurance-vie. Il n’est pas possible d’acheter ou de vendre des parts de SCPI à tout moment. Il faut en effet que des parts soient disponibles à la vente ou qu’un acheteur se présente.

Les Organismes de placement collectif immobilier - OPCI

Le fonctionnement des OPCI se rapproche fortement de celui des SCPI. Il est seulement un peu plus souple. Au minimum 60% des fonds doivent être investis dans l’immobilier et 5% dans des actifs liquides.

Bon à savoir
Régime fiscal

Impôt sur le revenu, impôts sur les sociétés ... chacun de ces placements possède un régime fiscal différent. Renseignez-vous avant d'investir.

 

Pour aller plus loin

Les questions à se poser avant de se lancer dans l’investissement locatif
Défiscalier : pourquoi, pour qui et comment ?