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Diagnostics immobiliers : mieux comprendre les prix

Diagnostics immobiliers : mieux comprendre les prix

Le 29/07/2021

Introduits par les pouvoirs publics en 1997 et progressivement étendus, les diagnostics immobiliers obligatoires sont plus qu'une obligation réglementaire. Ces contrôles techniques visent à sécuriser les transactions. Ils améliorent l'accès à l'information des futurs propriétaires et locataires.

Les diagnostics immobiliers obligatoires protègent également les futurs propriétaires et locataires des potentiels dangers pouvant porter atteinte à leur sécurité. En d'autres termes, les diagnostics obligatoires permettent de renseigner les dangers éventuels. Ils se doivent d'être regroupés au sein d'un rapport baptisé « dossier de diagnostic technique » ou DDT. Ce dernier est à annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique dans le cadre d'une vente, ou au bail en cas de location.

Cependant, l'établissement du DDT est une opération qui peut uniquement être réalisée par des diagnostiqueurs certifiés. Conformément à l'article L271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, les frais qui en découlent reviennent systématiquement au vendeur ou au propriétaire bailleur. Puisqu'il n'existe aucun texte légal ni seuil qui vise à encadrer les coûts des diagnostics immobiliers, ces derniers sont librement fixés par les diagnostiqueurs. Il n'est donc pas surprenant qu'ils varient du simple au double selon les professionnels et les régions.

C'est pourquoi il est dans l'intérêt de tous les vendeurs et investisseurs locatifs de s'informer en amont pour bénéficier du juste prix. Nous allons ainsi nous intéresser sur l'importance d'utiliser un comparateur en ligne, mais également faire le point sur les facteurs influençant le prix d'un diagnostic immobilier. Enfin, nous verrons les leviers à activer pour limiter les frais de diagnostics.

 

Diagnostics immobiliers : pourquoi s'aider d'un comparateur en ligne ?

Les prix libres entraînent de réelles disparités en France, l'utilisation d'un comparateur dédié est donc recommandée avant de se lancer dans les diagnostics immobiliers obligatoires. Grâce à cet outil en ligne, on peut facilement comparer les tarifs des diagnostiqueurs immobiliers pouvant intervenir dans sa région et se donner par conséquent la chance d'obtenir un tarif attractif pour le bouquet de diagnostics à faire réaliser. Pour obtenir rapidement plusieurs devis comparatifs, il suffit d'en faire une demande via le formulaire simulation.

Un certain nombre d'informations seront exigées, à savoir la nature du projet (vente, location par exemple), le type du bien, la date de permis de construire, la ville ou le code postal du bien, les informations personnelles relatives au vendeur/bailleur (nom/prénom, téléphone, adresse e-mail…). Lors de la comparaison, on doit s'assurer que les professionnels sont bel et bien certifiés et que leur devis inclue les frais de déplacement.

 

Rappel sur les diagnostics immobiliers obligatoires

Réaliser des diagnostics immobiliers vise à analyser un bien immobilier dans les moindres détails, afin qu'il puisse être mis en vente ou en location. Le bâtiment est alors évalué par les diagnostiqueurs selon un certain nombre de critères préétablis. Dans le cadre d'une location meublée ou nue, ces critères sont les suivants :

  • performance énergétique (DPE : diagnostic performance énergétique),
  • présence ou non d'amiante (diagnostic amiante),
  • risque d'exposition au plomb (CREP : constat de risque d'exposition au plomb),
  • état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz (bien immobilier dont le permis de construire a été délivré il y a plus de 15 ans),
  • état des risques et pollutions (ERP),
  • état de nuisances sonores aériennes (bien immobilier établi dans une zone prévue à l'article L. 112-6 du Code de l'urbanisme).

À tous ces critères s'ajoutent les surfaces privatives dévolues à l'acquéreur (loi Carrez), la présence ou non d'insectes xylophages (diagnostic termites) et l'état de l'installation non collectif si le bien est en vente. Il existe également d'autres contrôles techniques qui n'entrent pas nécessairement dans le dossier de diagnostic technique à remettre au locataire ou à l'acquéreur, mais que l'on peut intégrer à titre facultatif. Parmi ceux-ci, on peut citer entre autres :

  • le diagnostic conformité piscine,
  • le diagnostic internet et mobile,
  • le diagnostic écologique,
  • le diagnostic de la qualité des réseaux d'eau,
  • le diagnostic de la légionellose…

Même s'ils demeurent jusqu'à aujourd'hui facultatifs, selon le type de bien à vendre ou à louer, certains d'entre eux sont grandement recommandés et peuvent toutefois être exigés par le notaire.

 

Comment est calculé le coût des diagnostics immobiliers ?

Si le prix des diagnostics immobiliers est non réglementé et est librement fixé par les diagnostiqueurs certifiés, cela ne veut pas pour autant dire qu'il est calculé de façon totalement aléatoire. Durant leur calcul, le professionnel prend en considération différents critères, à savoir :

  • la nature du diagnostic à faire réaliser : le coût dépend de la complexité du diagnostic souhaité ainsi que des compétences requises pour le réaliser.
  • Les caractéristiques du logement (maison ou appartement) : en l'occurrence, le diagnostiqueur se base sur les mètres carrés à diagnostiquer et le nombre de pièces.
  • La zone géographique dans laquelle est établi le logement : le coût du diagnostic peut être revu à la hausse ou à la baisse selon l'évolution du jeu de l'offre et de la demande. Il peut également dépendre du nombre de prestataires qui interviennent dans la zone concernée. Ici, le diagnostiqueur tient également compte de la distance de déplacement.
  • Les tarifs du diagnostiqueur : non encadré, le prix d'un diagnostic immobilier, qu'il soit obligatoire ou facultatif, peut fluctuer en fonction de la marge pratiquée par le prestataire.
  • D'autres critères : année de construction du bien, les équipements, etc.

 

Comment payer moins cher ses diagnostics immobiliers ?

Le premier réflexe que l'on doit adopter pour économiser sur ses diagnostics immobiliers est de jouer la carte de la mise en concurrence en confrontant plusieurs devis. Pour ce faire, il faut s'orienter vers un comparateur de prix de diagnostics immobiliers. Si possible, il apparaît plus opportun de limiter à leur strict nécessaire les frais de déplacement en faisant réaliser le maximum de diagnostics en même temps. Force est d'admettre que les déplacements peuvent augmenter considérablement la note.

Il convient par ailleurs d'exclure les diagnostics en cours de validité. Par exemple, celui du diagnostic des surfaces privatives dévolues à l'acquéreur est illimité dans le temps si aucune modification n'a été effectuée au sein du bien en vente. C'est également le cas du CREP quand son résultat est négatif. Quant au DPE, sa validité est de 10 ans, tandis que celui du diagnostic amiante et l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz sont fixés à 3 ans.

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