Les données consolidées des observatoires régionaux de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) offrent une photographie très précise d’un secteur en tension.
En 2025, la filière doit composer avec un environnement économique fragile, un accès au crédit encore sélectif et un manque d’investisseurs privés. Dans ce contexte, comprendre la dynamique réelle du marché est indispensable pour mesurer les capacités d’adaptation des acteurs.
« Nous sommes face à un choc de volume inédit, qui met à l’épreuve le modèle économique de nombreux opérateurs », résume la présidence de la FPI dans sa note économique de l’automne 2025.
Tour d'horizon des chiffres du T3 2025 pour appréhender les nouveaux équilibres du secteur.
Présenté par Le Plan Immobilier.
Une activité en recul historique
Ventes en chute libre
Les ventes totales de logements neufs reculent de -20,4 % par rapport au T3 2024. Le marché souffre particulièrement de la disparition de la demande locative : les ventes aux investisseurs particuliers plongent de -55,3 %, un effet direct de la fin du Pinel et d’une rentabilité moins lisible.
Les ventes aux propriétaires occupants, majoritaires (79 % des ventes), ne compensent pas cette baisse. Elles reculent légèrement (-2,2 %), confirmant une demande prudente malgré une envie de propriété toujours forte.
« La demande d’accession reste présente, mais elle se heurte à un faisceau de contraintes : prix élevés, taux d’intérêt, apport exigé », observe un économiste cité par la FPI. Ce décalage freine la concrétisation de nombreux projets d’appartement neuf et de maison neuve.
Mises en vente insuffisantes
Les mises en vente baissent de -5,4 % sur un an, un niveau historiquement faible selon la FPI. Ce recul s’explique en partie par la faiblesse des autorisations de construire, encore en-dessous de leur moyenne 2016-2019. La filière manque de visibilité pour lancer des opérations structurantes, notamment dans les zones tendues.
Les opérations d’appartements neufs ou de maisons neuves peinent à émerger et la réduction de l’offre nouvelle limite les possibilités d’accès au logement.
« Tant que le flux d’autorisations ne sera pas durablement rétabli, la production restera en-deçà des besoins structurels », souligne la note économique. Pour un promoteur immobilier, chaque retard sur l’amont se traduit ensuite par une pénurie de produits sur plusieurs années.
Une offre commerciale stable mais peu dynamique
L’offre commerciale baisse de -4,5 %. Cette stabilisation est trompeuse : le « stock dur », c’est-à-dire les logements déjà livrés et encore disponibles, bondit de +74 %. Ce signal illustre un rythme d’écoulement ralenti et un marché plus difficile pour les promoteurs.
« La montée du stock livré est un indicateur avancé de tension financière pour les opérateurs, surtout lorsque les banques resserrent aussi leurs critères de financement », alerte un expert de la filière dans le rapport de la FPI.
Les signaux macroéconomiques : une amélioration trop fragile
Croissance, inflation et consommation
L’économie donne des signes de stabilisation : le PIB progresse de +0,5 % au T3 2025 et l’inflation retombe à 1 %. Des conditions plus favorables, mais insuffisantes pour relancer la construction. Les ménages restent attentistes malgré la baisse de l’inflation et une consommation encore hésitante.
« La désinflation ne se traduit pas encore par un rebond franc de la demande immobilière, tant l’incertitude reste élevée », rappelle la FPI dans sa synthèse. Cette prudence continue pèse sur les décisions d’achat dans l’immobilier neuf.
Crédit immobilier : détente des taux mais solvabilité limitée
Le taux moyen d’un crédit neuf se stabilise autour de 3,1 %. La durée des prêts reste longue (262 mois), signe que les ménages allongent leur effort pour accéder au financement. Pour autant, l’indicateur de solvabilité recule à 98,9, confirmant que l’accès au crédit reste difficile.
La capacité d’emprunt pèse directement sur les réservations, notamment dans les grandes métropoles où les prix restent élevés.
« Le redémarrage du marché ne pourra se faire sans une amélioration simultanée des conditions de crédit et du pouvoir d’achat des ménages », insistent les auteurs de la note. Une condition indispensable pour fluidifier à nouveau la chaîne de la promotion immobilière.
Une confiance encore fragile
Le climat des affaires dans la construction progresse légèrement (96,1), mais reste sous sa moyenne de long terme. Le taux d’épargne élevé maintient une forme d’attentisme et limite les décisions d’achat.
« Les ménages différencient clairement le projet immobilier de long terme des dépenses de consommation courante et continuent de reporter leurs décisions d’investissement », observe la FPI. Ce décalage retarde la reprise des ventes de logements neufs.
Le rôle central et fragilisé du promoteur immobilier
Des marges sous pression
Les promoteurs subissent le double effet d’un recul des ventes et d’une hausse persistante des coûts de construction. L’ICC reste sur des niveaux élevés, rendant difficile la production de programmes équilibrés financièrement.
Les défaillances d’entreprises de promotion progressent fortement (+45 % selon les données sectorielles), révélant un risque structurel pour l’ensemble de la chaîne d’offre.
« La fragilisation de certains acteurs intermédiaires met en danger la capacité globale du secteur à produire les logements dont le pays a besoin », avertit la FPI. Pour un promoteur immobilier, la question n’est plus seulement de lancer des opérations, mais de sécuriser leur financement de bout en bout.
Un modèle perturbé par la chute des investisseurs
La FPI le souligne clairement : sans investisseurs particuliers, les opérations ne peuvent pas être lancées. La chute de la demande locative prive le marché d’un moteur historique essentiel à la production d’immobilier neuf.
Cette baisse crée un effet domino : moins de programmes, moins d’offre locative, et une tension accrue pour les ménages.
« Le retrait brutal de l’investissement locatif fait disparaître le pilier qui permettait d’équilibrer les plans de financement des opérations », analyse la note économique. Le nouveau statut du bailleur privé apparaît ainsi comme un levier majeur de redressement.
Régions : un marché fragmenté, des dynamiques opposées
Métropoles en tension
Les grandes métropoles concentrent une part importante du ralentissement. À Lyon, les ventes investisseurs chutent de -52 %, malgré une hausse des prix de +8,9 %. Dans les Alpes, les niveaux de prix restent élevés tandis que les réservations reculent fortement.
« Les territoires les plus attractifs sur le plan économique ne sont pas forcément ceux où la production de logements est la plus fluide », souligne le rapport. L’écart entre besoins et offre effective s’y creuse, notamment pour l’appartement neuf.
Littoral et Sud : contrastes marqués
Sur la Côte d’Azur, les réservations augmentent (+26 %), mais les investisseurs disparaissent (-68 %). En Provence, les prix progressent (+5,5 %) malgré une baisse des ventes.
« Dans ces marchés très recherchés, la capacité à monter des opérations abordables devient un enjeu central de la politique du logement », note la FPI. Le rôle du promoteur immobilier y est crucial pour adapter l’offre.
Territoires en baisse durable
L’Occitanie, le Grand Est ou encore les Pays de la Loire affichent des baisses marquées des réservations, souvent supérieures à -30 %. Ces marchés peinent à redémarrer.
Quelques signaux positifs
La Bretagne, portée par une demande en accession dynamique (+34 %), fait figure d’exception. Les zones périurbaines montrent également une résilience liée à la modération des prix.
« Les marchés les plus équilibrés sont ceux où l’on parvient encore à concilier prix raisonnables, foncier disponible et soutien public à la construction », résume la note économique. Ils constituent des terrains d’observation pour repenser la production de logements neufs.
Les prix du neuf : entre résistance et ajustements locaux
Une hausse modérée au national
Au niveau national, les prix progressent de +4,1 % pour atteindre 5 068 €/m² en moyenne. En Île-de-France, ils montent à 5 814 €/m² (+3,9 %). Cette hausse traduit un marché sous tension, malgré des volumes en baisse.
« La rigidité des coûts de production limite la possibilité de baisses de prix massives, même dans un contexte de recul des ventes », souligne la FPI. C’est l’une des spécificités de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien.
Des corrections marquées dans certaines zones
Les prix reculent à Bordeaux (-5 %), Brest (-8,8 %) ou Le Mans (-8,4 %). Ces corrections reflètent un ajustement entre offre et demande dans les territoires fragilisés.
Une hausse notable dans d’autres métropoles
Annecy (+7 %), Grenoble (+8,8 %) ou La Rochelle (+7,6 %) poursuivent leur progression. Ces marchés demeurent très attractifs, malgré des contraintes de production fortes.
Les principaux indicateurs à retenir
| Indicateur | Évolution T3 2025 | Source FPI |
|---|---|---|
| Ventes totales | -20,4 % | Dossier de presse FPI |
| Ventes aux investisseurs | -55,3 % | Dossier de presse FPI |
| Mises en vente | -5,4 % | Dossier de presse FPI |
| Prix moyen France entière | +4,1 % | Dossier de presse FPI |
| Taux moyen crédit habitat | 3,1 % | Note économique FPI |
Ce que montrent vraiment les chiffres 2025
- Les investisseurs privés jouent un rôle clé dans l’équilibre économique des programmes.
- L’accès au crédit reste le principal frein à la demande.
- La remontée des autorisations est un signal positif… mais encore insuffisant.
- Les zones tendues continuent de voir les prix progresser malgré la baisse des ventes.
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