Le Plan Immobilier fait le point sur les seuils en vigueur depuis le 1er janvier 2025, fixés par l’arrêté du 23 décembre 2024, ainsi que sur les règles de calcul, les exceptions prévues et les implications pour les programmes d’immobilier neuf financés via les dispositifs HLM ou mixtes.
Comment sont calculés les plafonds de ressources ?
Les logements sociaux sont financés par différents prêts aidés :
- Prêt Locatif à Usage Social (PLUS),
- Prêt Locatif Social (PLS),
- Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI),
- Prêt Locatif Intermédiaire (PLI).
Chaque catégorie fixe ses propres plafonds selon le niveau de loyer et les publics visés :
- PLAI : pour les ménages en situation de grande précarité.
- PLUS : pour les foyers aux revenus modestes, représentant plus de 80 % du parc HLM.
- PLS : pour les ménages aux revenus intermédiaires, trop élevés pour le PLUS mais insuffisants pour le marché privé.
- PLI : pour les classes moyennes, proches des plafonds de l'ancien dispositif Pinel.
Quels sont les revenus pris en compte ?
- Pour une demande déposée en 2025, le RFR 2023 est pris en compte.
- En cas de baisse d’au moins 10 % des revenus, le RFR N-1 ou les revenus des 12 derniers mois peuvent être retenus.
- Des justificatifs précis (bulletins de salaire, attestation CAF, pensions…) sont exigés.
Revenu pour logement social : quels plafonds ?
Les plafonds sont révisés chaque année selon l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Ils diffèrent selon la zone géographique : Paris & communes limitrophes, reste de l’Île-de-France ou autres régions métropolitaines.
Principaux montants applicables pour le PLUS
| Catégorie de ménage | Paris et communes limitrophes | Île-de-France hors Paris | Autres régions métropolitaines |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 26 687 € | 26 687 € | 23 201 € |
| 2 personnes | 39 885 € | 39 885 € | 30 984 € |
| 4 personnes | 62 424 € | 57 429 € | 44 982 € |
| 6 personnes | 83 575 € | 76 504 € | 59 636 € |
Concrètement, ces plafonds s’appliquent à la majorité des habitants à loyer modéré (HLM).
Pour le PLS, les seuils sont environ 30 % plus élevés, tandis que le PLAI s’adresse aux foyers les plus modestes, avec des plafonds inférieurs d’environ 25 %.
Les cas d'exception à connaître
Baisse de revenus ou changement familial
Si vos revenus actuels ont chuté de plus de 10 % par rapport à ceux de l’année N-2, il est possible de demander à ce que vos ressources de l’année N-1 ou des 12 derniers mois soient examinées.
Cette option s’applique aussi en cas de divorce, décès du conjoint ou entrée en EHPAD d’un des membres du couple.
Prise en compte du handicap
Si une personne du foyer est en situation de handicap (titulaire d’une carte « Mobilité Inclusion » avec mention invalidité), le ménage bénéficie d’un surclassement dans la catégorie supérieure.
Cela permet de relever le plafond applicable, améliorant l’accès au logement social.
Type de logement et localisation
Le zonage du territoire influence directement les plafonds. Les zones dites « tendues » (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier…) disposent de plafonds plus élevés afin de tenir compte du coût du logement.
Dans les zones rurales ou moins denses, ces montants sont inférieurs mais adaptés au marché local.
Pour déterminer votre éligibilité, il est recommandé d’utiliser le simulateur officiel du Service Public ou de consulter les bailleurs sociaux de votre département. La demande peut être faite directement sur le site Demande-logement-social.gouv.fr.
Quels impacts pour l’immobilier neuf ?
Dans le contexte de la construction de logements neufs, les professionnels observent que la pression sur les coûts de construction et l’évolution des plafonds de revenus conditionnent fortement la viabilité des programmes sociaux et mixtes.
Une étude de la Banque des Territoires, publiée en 2025, analyse les finances des bailleurs et souligne que la combinaison de la transition écologique et de la hausse des coûts nécessite de repenser l’offre de logement neuf socialisé.
Pour Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de France : « Les programmes neufs destinés à l’habitat social doivent intégrer dès la phase de conception les plafonds de ressources applicables et le zonage pour garantir l’équilibre économique et social. »
Un expert en promotion immobilière identifie notamment une tendance : « Le recours à des programmes mixtes (logement social + libre) devient, dans les métropoles tendues, la réponse privilégiée pour respecter les plafonds de ressources tout en maintenant la rentabilité dans l’immobilier neuf. »
Vers un élargissement des publics dans un avenir proche ?
Face à la hausse du coût du logement, les autorités réfléchissent à ajuster les barèmes afin d’inclure davantage de ménages dans le champ du logement social, notamment via le développement du dispositif PLI.
L’objectif : offrir une solution abordable aux actifs dont les revenus excèdent légèrement les plafonds PLUS, mais qui restent exclus du marché privé.
Le dispositif évolue donc dans une logique de mixité sociale et de réponse à la tension croissante sur le logement dans les grandes agglomérations.
Une veille annuelle sur les nouveaux plafonds est essentielle pour anticiper votre projet d’immobilier neuf en 2026.
Pour aller plus loin :
