Copropriété : quelle réforme en 2020 ?

Réforme de la copropriété : calendrier et objectifs

La réforme du régime de la copropriété était annoncée de longue date. L’intention figurait déjà dans la loi ELAN du 23 novembre 2018 et le texte annonçait une ordonnance à venir. Cette dernière, finalement publiée le 30 octobre 2019, ne comporte pas moins de 42 articles et entreprend de revoir en profondeur le fonctionnement des copropriétés. Une série de mesures vont être prises et pour la plupart applicables au 1er juin 2020.

Les objectifs de cette réforme sont multiples et vont simplifier la vie des copropriétaires. Il s’agit notamment de :

• Simplifier le régime de la copropriété pour les petits immeubles
• Faciliter la prise de décision en limitant les situations de blocage
• Donner davantage de droits aux copropriétaires face au syndic de copropriété
• Favoriser les travaux de mise aux normes pour les personnes handicapées

Bon à savoir
Un régime fondé sur une loi du 10 juillet 1965

Le régime actuel de la copropriété est fondé sur une loi du 10 juillet 1965. Ses dispositions principales restent encore en vigueur à ce jour et n’ont subi que des retouches très mineures en plus d’un demi-siècle. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a donc pour ambition de rafraîchir le mode de fonctionnement des copropriétés pour le rendre plus efficace.

Petites copropriétés : davantage de souplesse

Les petites copropriétés sont des immeubles qui se composent d’un maximum de cinq lots et/ou gèrent un budget annuel prévisionnel inférieur à 15 000 €. Elles seront particulièrement avantagées par la réforme à venir.

Les contraintes actuelles du droit de la copropriété se révélaient inadaptées à ces immeubles de taille modeste, et font donc l’objet d’un assouplissement. Les petites copropriétés vont désormais bénéficier d’une dispense de l’obligation de constituer un conseil syndical. Même s’il reste naturellement possible d’en créer un, cela permettra plus de flexibilité au quotidien. Par ailleurs, les obligations comptables font également l’objet d’une simplification, avec la fin de la comptabilité en partie double pour les petites copropriétés qui le décideraient.

Des propriétaires avec plus de droits face au syndic

La réforme prévue entend créer un nouvel équilibre des pouvoirs entre le syndic et les copropriétaires. Des situations d’abus ou tout simplement de blocages ont été constatées. Voici ce qu'il est prévu :

• Le conseil syndical, sur délégation de l’assemblée générale, pourra désormais intenter une action en justice contre le syndic de copropriété en cas d’inaction ou de carence
• Le conseil syndical pourra réclamer des indemnités par jour de retard lorsque le syndic tarde à lui fournir des documents
• En cas de changement de syndic, le professionnel en fin de contrat sera tenu de continuer à assumer ses fonctions jusqu’au lendemain du jour suivant sa révocation, et de transmettre l’ensemble du fonds de dossier à son successeur. Cette mesure vise à éviter les situations dans lesquelles le syndic éconduit mettait brutalement un terme à toute relation, et pratiquait une rétention des archives de la copropriété

Bon à savoir
Où est plan pluriannuel de travaux ?

Initialement, la réforme prévoyait la création obligatoire d’un « plan pluriannuel de travaux » (PPT) au sein de chaque copropriété. Le but était de provisionner chaque année un fonds travaux pour anticiper les plus gros chantiers. Cette disposition a finalement disparu de l’ordonnance.

Une prise de décision plus fluide en AG

Jusqu’à présent, l’assemblée générale des copropriétaires était tenue de recueillir la majorité absolue des voix pour prendre un certain nombre de décisions. Majorité absolue signifie la moitié des copropriétaires présents ou non plus une voix supplémentaire. Cela pouvait poser problème en cas de fort absentéisme et certaines copropriétés se trouvaient donc dans des impasses. La réforme de la copropriété va permettre de procéder à un second vote à la majorité simple, c'est-à-dire qui tient compte uniquement des copropriétaires présents, si le premier scrutin est validé par au moins un tiers des copropriétaires.

Les décisions nécessitant une majorité simple, comme la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, pourront quant à elles désormais faire l’objet d’une « délégation expresse » de l’assemblée générale au conseil syndical.

À partir du 1er juin 2020, enfin, un copropriétaire ne pourra plus opposer son veto à des travaux d’intérêt collectif au seul prétexte qu’ils affectent ses parties privatives, du moins si cela ne remet pas en cause durablement leur jouissance et leur affectation. Une indemnité pourra toutefois être votée en sa faveur si les travaux ont pour effet de diminuer la valeur de son bien. Ces dispositions auront une utilité certaine pour la mise aux normes handicapées ou certains travaux de rénovation énergétique.