Voici ce que révèlent les chiffres officiels de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), publiés le 12 février 2026.
Un prix moyen national qui se maintient
Sur l'ensemble de l'année 2025, le prix moyen des logements collectifs neufs vendus au détail en France entière s'est établi à 5 143 €/m², en progression de +3,3 % par rapport à 2024, selon l'Observatoire FPI. Ce chiffre s'entend hors parking et hors taxes, au taux normal de TVA à 20 %.
Cette résistance des prix s'explique par la structure même des coûts de production. Les charges foncières, les exigences réglementaires liées à la RE2020 et l'Indice du Coût de la Construction (ICC), qui s'établit à 2 056 points au T4 2025, maintiennent un plancher tarifaire incompressible. Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, résume la situation d'une formule : « Les prix sont techniques. »
Au quatrième trimestre 2025, le prix moyen d'un appartement neuf de 3 pièces (environ 65 m²) atteint 319 918 € en France entière, contre 312 312 € au T4 2024.
TVA réduite : un prix affiché qui peut varier
- Logements situés en zone ANRU ou QPV
- Accession en Bail Réel Solidaire (BRS)
- Primo-accédants sous conditions de ressources dans certaines communes
Île-de-France et régions : deux dynamiques distinctes
L'Observatoire FPI distingue nettement deux marchés aux trajectoires opposées en 2025. En Île-de-France, le prix moyen du logement collectif neuf atteint 5 754 €/m² sur l'année (+1,5 % par rapport à 2024). Les prix franciliens sont restés relativement stables tout au long de l'exercice, avec un léger recul au T4 (−91 €/m² pour un 3 pièces).
En régions, la dynamique est plus marquée : le prix moyen s'établit à 4 826 €/m², en hausse de +3,5 % sur un an. Au T4 2025, la progression régionale atteint +146 €/m² pour un appartement de 3 pièces, portée par plusieurs marchés métropolitains en fort rebond.
Les prix par ville : un tableau très contrasté
L'annexe de l'Observatoire FPI (T4 2025) détaille les prix moyens au m² habitable par agglomération, hors parking et hors taxes. Le tableau ci-dessous présente les principales métropoles françaises, du marché le plus dynamique au plus en repli sur l'année 2025.
| Agglomération | Prix moyen 2025 (€/m²) | Évolution 2025 / 2024 | Prix moyen T4 2025 (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Annecy | 6 618 € | +4,5 % | 6 499 € |
| Nice (Côte d'Azur) | 6 818 € | +1,0 % | 6 926 € |
| Île-de-France | 5 754 € | +1,5 % | 5 763 € |
| Lyon (agglomération) | 5 101 € | +6,3 % | 5 278 € |
| Montpellier | 5 175 € | +2,2 % | 5 081 € |
| Strasbourg | 4 751 € | +4,8 % | 4 847 € |
| Nantes | 4 817 € | +2,6 % | 4 700 € |
| Rennes | 4 620 € | +1,2 % | 4 617 € |
| Bordeaux | 4 562 € | +0,4 % | 4 583 € |
| Reims | 4 695 € | +10,1 % | 4 798 € |
| Toulouse (aire urbaine) | 4 395 € | −2,1 % | 4 374 € |
| Angers | 4 113 € | −4,4 % | 4 108 € |
| Laval | 3 321 € | −5,3 % | 3 416 € |
Source : Observatoire FPI — Dossier de presse T4 2025, 12 février 2026. Prix au m² habitable, hors parking, TVA au taux normal.
Le stock livré non vendu : un signal de pression à surveiller
Un indicateur révèle la pression latente sur les prix : la part des logements déjà livrés mais non écoulés. Au T4 2025, cette fraction représente 14 % de l'offre commerciale totale en logements collectifs, contre une moyenne de long terme de 7 % sur dix ans.
Dans certaines agglomérations, ce « stock dur » dépasse 20 à 45 % de l'offre disponible. Ces situations créent une pression latente sur les prix : les promoteurs peuvent être contraints de consentir des remises commerciales pour reconstituer leur trésorerie. En Île-de-France, les logements livrés non vendus ont progressé de +43 % sur un an, atteignant 11 127 unités au T4 2025.
Le délai d'écoulement : un indicateur clé pour négocier
Des prix portés par les coûts, des ajustements locaux possibles
Pour l'année en cours, la trajectoire des prix du logement neuf repose sur un équilibre fragile. Les coûts de construction restent élevés et empêchent tout ajustement tarifaire généralisé à la baisse. Mais le poids du stock livré non écoulé et l'allongement des délais de commercialisation exposent certains marchés à des corrections ponctuelles.
Pascal Boulanger, président de la FPI, reste volontariste : « Nous sentons qu'il y a une demande et nous estimons que cela va marcher assez vite. » L'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, applicable depuis le 21 février 2026) devrait relancer l'investissement locatif dans les programmes immobiliers neufs et soutenir la demande, en particulier sur les marchés métropolitains tendus.
Dans ce contexte, les marchés les mieux orientés resteront ceux où la demande résidentielle des propriétaires occupants est structurellement forte : les grandes métropoles de l'Ouest, l'arc méditerranéen et les agglomérations alpines — là où l'offre de logements neufs peine chroniquement à satisfaire une demande soutenue.
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