Dans ce contexte, acheter dans le neuf à Nice relève d'une stratégie patrimoniale autant que résidentielle.
Tour d'horizon des tendances pour vous aider à prendre les bonnes décisions.
Des prix de vente qui poursuivent leur hausse
Le marché niçois résiste là où d'autres grandes villes françaises ont reculé. Selon les Notaires de France, les prix de l'immobilier neuf à Nice ont progressé de 6 636 à 6 987 €/m² en 2025, portés par un déficit structurel de logements dans les Alpes-Maritimes.
Sur la période juillet 2024 – juin 2025, le prix médian d'un appartement neuf atteignait déjà 6 446 €/m² selon les statistiques des Notaires de France. Dans les secteurs les plus prisés — Promenade des Anglais, Mont-Boron ou Cimiez — le ticket peut grimper jusqu'à 10 000 €/m².
Sur dix ans, les Alpes-Maritimes enregistrent une hausse de +45 % des prix immobiliers, selon les Notaires de France. Une trajectoire haussière durable, qui place Nice dans une catégorie à part au sein du paysage immobilier national.
Prix du neuf à Nice selon les secteurs
- Secteurs premium (Promenade des Anglais, Mont-Boron) : jusqu'à 10 000 €/m²
- Prix médian département (neuf) : 6 987 €/m² fin 2025
- Quartiers en développement (Grand Arénas, Nice Méridia) : programmes récents avec des prestations haut de gamme à des tarifs plus accessibles
Un marché neuf sous tension : stocks réduits, offre en recul
Le bilan 2025 de l'Observatoire Immobilier d'Habitat de la CCI Nice Côte d'Azur dresse un constat préoccupant : le stock de logements neufs disponibles dans les Alpes-Maritimes est tombé à seulement 1 833 logements — un niveau particulièrement bas qui laisse peu de marges de manœuvre aux acquéreurs.
Si les mises en chantier ont progressé de +17,2 % sur un an, ce rebond doit être relativisé. Selon le bilan de l'Observatoire, le rythme de production 2025 reste plus de deux fois inférieur à celui enregistré avant la crise Covid de 2019 — ce qui relativise largement toute notion de redémarrage.
Plus préoccupant encore, les autorisations de construction ont reculé de -14,7 % sur un an, laissant présager de nouvelles tensions sur l'offre à venir. Une pénurie chronique qui aggrave durablement l'accès au logement pour les ménages.
La reprise nationale de l'immobilier neuf profite-t-elle à Nice ?
À l'échelle nationale, le marché des appartements neufs amorce une légère reprise depuis le 2e trimestre 2025. Les Notaires de France enregistrent une hausse modérée de +2 % des ventes de logements neufs en cumul sur douze mois à fin septembre 2025. Le volume reste toutefois inférieur de 35 % à celui d'il y a deux ans.
À Nice, cette reprise reste fragile. Maître Laurent Libouban, président de la Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes, note une « reprise sensible du marché sur la période 2024-2025 » dans l'ancien, tout en soulignant la difficulté d'accès à la propriété, notamment pour les jeunes. Le bilan de la Chambre des Notaires 06 pointe par ailleurs la quasi-disparition des primo-accédants, qui « constituent le fonds de roulement du marché » — leur absence pèse sur l'ensemble de la chaîne immobilière, neuf compris.
| Indicateur | Valeur | Évolution | Source |
|---|---|---|---|
| Prix médian neuf (appartement) | 6 987 €/m² | En progression | CCI Nice / Notaires 06, 2026 |
| Stock logements neufs disponibles | 1 833 logements | Forte baisse | CCI Nice, mars 2026 |
| Mises en chantier | +17,2 % sur 1 an | Rebond partiel | CCI Nice, mars 2026 |
| Autorisations de construction | -14,7 % sur 1 an | En recul | CCI Nice, mars 2026 |
| Rentabilité locative brute | 2 à 4 % | Stable | FNAIM, 2025 |
| Hausse des prix sur 10 ans (06) | +45 % | Progression soutenue | Notaires de France, 2025 |
L'Éco-Vallée et le Grand Arénas : les moteurs du neuf à l'ouest
L'essentiel de la production de logements neufs à Nice se concentre aujourd'hui à l'ouest de la ville, autour de la plaine du Var. L'Éco-Vallée Nice Côte d'Azur, Opération d'Intérêt National, prévoit à terme la livraison de 4 300 à 4 500 logements neufs dans un périmètre de 100 hectares, associés à la création de 25 000 emplois dans les secteurs de la technologie, de la recherche et des services.
Le quartier Grand Arénas, implanté aux portes de l'aéroport international, concentre logements, bureaux et pôle d'échanges multimodal. Sa desserte par le tramway (ligne 2) et sa proximité avec les grandes infrastructures de transport en font l'un des secteurs les plus dynamiques de la métropole niçoise.
Plus au nord, le futur écoquartier du site de l'ancien stade du Ray et le secteur Nice Méridia complètent cette offre neuve, avec des programmes mixant logements, commerces et équipements publics dans des bâtiments à haute performance énergétique.
PTZ zone A : un levier pour accéder au neuf malgré les prix
Face à des prix élevés, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste un outil déterminant pour les primo-accédants. Nice est classée en zone A, ce qui permet aux ménages éligibles de financer jusqu'à 50 % du coût total de leur acquisition, dans la limite de 180 000 €.
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ a été étendu à l'ensemble du territoire français et réintègre les maisons individuelles neuves — une réforme issue de la loi de finances 2025, confirmée par service-public.fr. Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Le montant accordé dépend des revenus du foyer et de sa composition. Pour estimer précisément votre PTZ, le simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) permet d'obtenir une projection personnalisée. Un levier précieux dans une ville où l'accession à la propriété reste exigeante en termes d'apport.
Nice, ville de patrimoine plutôt que de rendement
Une ville qui attire : les fondamentaux restent solides
La résilience du marché niçois s'explique par des atouts structurels durables. Cinquième ville de France avec plus de 350 000 habitants, Nice accueille chaque année plus de 4 millions de touristes, 45 000 étudiants et dispose d'un aéroport international classé troisième de France en termes de fréquentation.
La demande locative y est soutenue, notamment pour les petites surfaces, portée par une population étudiante importante et un marché touristique actif. La vacance locative reste structurellement faible, ce qui sécurise les projets d'investissement dans le neuf sur le long terme.
La ligne 2 du tramway, qui relie l'aéroport au port en 25 minutes, et une future cinquième ligne prévue le long de la vallée du Paillon participent à renforcer l'attractivité de quartiers jusqu'ici moins valorisés — et donc à ouvrir de nouvelles opportunités pour les acquéreurs.
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