Malgré tout, le contexte actuel interroge sur la pertinence d’un tel choix : est-ce toujours une opération fructueuse ?
Augmentation des taux d’intérêt, législation en faveur du plafonnement des loyers, contraintes environnementales et baisse des prix de vente dans certaines villes : les signaux ne sont pas tous au vert ! L’investissement locatif apporte encore à dates certaines garanties, encore faut-il faire les bons choix !
Les tendances du secteur immobilier français en 2023 inquiètent
L’année 2023 est d’ores et déjà l’année de l’inflation. Il faut dire que pour beaucoup, l’inflation représentait une idée déjà évoquée mais jamais réellement vécue, un sujet déjà mis sur le tapis pour parler de pays lointain, mais pas de l’Europe occidentale.
Malheureusement c’est désormais le cas, et cette inflation entraine des conséquences négatives à plus d’un titre :
- Des taux d’intérêt en augmentation. Le coût d’un prêt immobilier qui augmente, et immédiatement la possibilité de marger sur l’opération se réduit.
- La hausse des prix de la construction, en incluant la main d’œuvre mais surtout le prix des matières premières. L’augmentation de ces deux postes impacte forcément les prix d’achat et donc celui de la marge finale.
- La crainte de la baisse des prix du marché immobilier dans sa globalité. Le scénario cauchemar s’insinue dans l’esprit de certains investisseurs : acheter au prix fort pour revendre en-dessous du prix d’achat.
Les investisseurs ont aussi mis en évidence une récente révolution bousculant les codes de l'acquisition immobilière, que ce soit pour la revente ou l'achat. La réalisation d’un audit énergétique pour les logements notés F ou G sont tenus d’être audités pour statuer sur la qualité de l’isolation thermique.
Le gouvernement veut mettre fin aux passoires thermiques. Naturellement, cela diminue le nombre de biens disponibles à la vente… et sclérose le marché immobilier. Rester dans les clous des normes est aujourd’hui plus délicat, attisant la crainte des investisseurs.
Investissement locatif en 2023 : quelle rentabilité ?
Les professionnels du secteur évoquent souvent le chiffre de 4% pour calibrer le rendement d’un investissement locatif. Pour les dossiers les mieux montés, on parle même de 6% (dans le cas d’un investissement de 50K€ dans une ville de province comme le Havre, Montauban ou encore Dunkerque. Il faut simplement avoir le nez creux concernant le choix du bien et de la localité !
Quelles sont les villes les plus avantageuses pour investir ?
Certaines villes françaises disposent d’un marché immobilier plus avantageux. Voici 3 points qui les définissent :
- Forte demande locative (ville étudiante ou économiquement dynamique),
- Prix du marché en augmentation, de manière raisonnée et linéaire,
- Peu de biens à louer, surtout compte tenu de la demande.
Quartier, proximité des transports, vie pratique : dans une même ville, tous les emplacements ne se valent pas ! Par ailleurs, dans l’idéal, il vaut mieux acheter son appartement neuf à louer non loin de sa résidence principale. Cette proximité s’avère pratique pour être disponible rapidement sur demande.
La commune de Pau (64000), dans les Pyrénées-Atlantiques
À Pau, l'ancien cœur de la mythique principauté souveraine de Béarn, les opportunités en matière d’investissement locatif ne manquent pas. Surtout, pour ceux qui souhaitent profiter de biens abordables, mais aussi, de revenus locatifs attractifs.
Son rendement locatif brut de 4.62 % séduit les investisseurs en quête d'équilibre entre rentabilité et cadre de vie agréable.
Dieppe (76200), en Seine-Maritime
Avec un rendement locatif brut de 5.10 %, Dieppe, surnommée « la ville aux quatre ports », attire les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine historique. Les locations saisonnières ouvrent notamment des horizons supplémentaires pour diversifier les revenus locatifs.
Perpignan (66000), dans les Pyrénées-Orientales
Son ensoleillement perpétuel et ses attraits touristiques en font une destination de choix pour les acquéreurs offrant des opportunités, tant dans les locations saisonnières qu'à l'année. Située à proximité de la frontière espagnole, la Capitale du Roussillon brille avec un rendement locatif brut de 5.55 %.
Mulhouse (68100), dans le Haut-Rhin
Un rendement locatif brut de 5.97 % séduit les acheteurs gourmands en quête de diversification. Mulhouse, l’une des villes les plus peuplées de la région Grand-Est, propose un marché immobilier abordable, idéal pour ceux qui veulent s'aventurer dans un secteur immobilier dynamique.
Vendôme (41100), en région Centre-Val de Loire
Les investisseurs peuvent s'émerveiller des opportunités offertes par la demande locative soutenue et l'attrait touristique de Vendôme. Avec un rendement locatif brut de 6.00 %, cette charmante commune du Centre-Ouest de la France séduit par son charme historique et son cadre de vie enchanteur.
Le risque de revente à perte existe-t-il vraiment ?
La conjoncture semble annoncer une baisse des prix de l’immobilier. Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie un risque de revente à perte. Les cycles immobiliers sont longs. Il est donc possible de devoir attendre entre 5 ans et 10 ans avant de pouvoir revendre au même prix ou à un prix plus élevé.
Cependant, ces phénomènes sont souvent isolés sur certains secteurs géographiques (parfois, cela varie d’un quartier à l’autre d’une même ville). Afin d’éviter des catastrophes financières, il est important d’étudier avec soin le marché de la ville où vous souhaitez investir.
Comment conserver la rentabilité de son investissement locatif ?
Acheter pour louer reste une option d’investissement parfaitement rentable en 2023. Pour faire face à la conjoncture sans perdre votre plus-value, voici quelques conseils.
Veillez à la qualité du logement loué
Une habitation fraichement rénovée est un précieux atout pour attirer les locataires (respect des critères environnementaux, confort, haut débit internet…). Les investisseurs ont tout intérêt à ce que leur bien immobilier soit en excellent état et doté d’aménagements modernes et pratiques pour susciter l'intérêt des candidats locataires. La satisfaction du locataire permettra d’instaurer une relation durable et bénéfique pour les deux parties.
Portez une attention particulière sur la gestion du bien loué
Lorsque la gestion locative d’un logement est optimisée, elle offre aux propriétaires la possibilité de maximiser la rentabilité de leur investissement immobilier. Si la gestion locative directe semble trop chronophage, elle peut être confiée à une agence immobilière. L'investissement est toutefois plus difficile à rentabiliser en raison des frais d'agence.
Il est néanmoins possible de s’en occuper soi-même. Il faudra alors vous assurer de la solvabilité du locataire, de la gestion courante (paiement du loyer, suivi des travaux, rédaction de bail...) et se rendre sur place au moindre problème.
En outre, il est impératif de prendre connaissances des lois et des réglementations en matière de location, notamment les droits et devoirs du propriétaire et du locataire. Une gestion efficace du bien réduira les vacances locatives et préservera sa valeur à long terme.
Misez sur l’emplacement du bien
Sans surprise, l'emplacement du bien demeure un critère déterminant pour la réussite d’un investissement locatif. Un bien situé dans une rue ou un quartier à fort potentiel attirera forcément plus de locataires. Un emplacement idéal permet également fixer un loyer compétitif.
Il est donc important d’analyser minutieusement le marché local et les tendances immobilières, afin d’identifier les meilleures opportunités pour votre projet d’investissement locatif. De plus, cette approche devrait aussi tenir compte d'autres facteurs tels que l'accès aux transports en commun, les commodités à proximité, la sécurité du quartier et l'évolution prévue de la zone.
