Quel est l’impact du conflit en Ukraine sur l’immobilier neuf ?

Entre hausse des prix des matériaux, ruptures d’approvisionnement, réduction du reste-à-vivre, arrêts de chantier et remontée des taux d’intérêt, l’année 2022 pourrait être plus compliquée.

Une forte hausse du coût des matériaux de construction dans le neuf

La guerre en Ukraine complexifierait la fourniture et la livraison de multiples matières premières. En effet, les parties prenantes du conflit (Ukraine, Russie, Biélorussie) sont de grands fournisseurs de matériaux nécessaires pour réaliser des travaux de construction. Le BTP serait parmi les secteurs les plus exposés à la pénurie et à l’augmentation du coût des matériaux.

D'après les derniers chiffres d'une étude menée, voici les principales hausses de prix :

• Acier : + 142 % sur quinze mois. Le prix d’une tonne serait passé de 700 euros en novembre 2020 à 1 700 euros en avril 2022.
  Le conflit russo-ukrainien aurait provoqué l’envolée du cours du matériau, dès le début des affrontements.
• Le bitume : + 25 % par rapport aux moyennes de 2021. À cette hausse se superposerait la flambée des prix du carburant et du gaz, indispensables pour assurer le fonctionnement des usines d’enrobés.
• La terre cuite : + 25 % depuis janvier 2022. Particulièrement dépendante du gaz, la filière terre cuite subirait de plein fouet les conséquences économiques de la guerre en Ukraine.
  Les grands acteurs comme Wienerberger France et Terreal seraient contraints d’appliquer des augmentations successives sur le prix de leurs produits.
• Le carrelage : problèmes d’approvisionnement en perspective. Comme tous les autres matériaux, le carrelage serait impacté par la hausse des prix de l’énergie.
  Il est fabriqué à partir d’une matière première provenant en majorité d’Ukraine : le kaolin. Habituellement transformé en Italie et en Espagne, le kaolin ne serait aujourd’hui plus acheminé jusqu’aux usines de fabrication. Conséquences directes : plusieurs produits ne seraient plus disponibles.
• Le bois : + 35 % en moyenne sur une année glissante. La hausse atteindrait 120 % pour le bois lamellé-collé (BLC), 100 % pour l’aggloméré et 50 % pour le panneau contreplaqué.
  En parallèle, les délais de livraison semblent s'allonger. Ils seraient passés d’un mois à trois, voire quatre, ce qui risque d'alimenter les tensions sur les prix.

Des surcoûts à prévoir pour les projets de construction

Dans la construction, la hausse du prix des matières premières entraînerait d’importants surcoûts. Les Français désireux d’acheter dans le neuf ou de faire construire pourraient être amenés à prendre en compte dans leur plan de financement.

Les contrats des constructions de maison individuelle (CCMI) et les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pourraient être fortement impactés par la crise en Ukraine. Ils incluent une clause d’indexation du prix basée sur l’indice BT01, évaluant l’augmentation des coûts de construction.

Or, l’indice s’emballerait depuis le début de l’invasion de l’Ukraine par la Russie. Certains clients pourraient être contraints de débourser des sommes supplémentaires pour compenser les hausses de prix.

Immobilier neuf : les taux d’intérêt remontent

Depuis trois ou quatre mois, la hausse des taux d’intérêt s’accélère. En mars 2022, les taux avoisinaient :

• 1,2 % pour les prêts immobiliers d’une durée de 15 ans ;
• 1,35 % pour les emprunts sur 20 ans ;
• 1,55 % sur 25 ans.

À titre de comparaison, en janvier 2021, ils étaient de :

• 1 % sur 15 ans ;
• 1,15 % sur 20 ans ;
• 1,40 % sur 25 ans.

Ces augmentations pourraient être synonymes de baisse du pouvoir d’achat immobilier pour les Français. La flambée du prix de l’énergie et du carburant risque de contraindre les ménages à dédier une partie plus importante de leur budget mensuel aux dépenses courantes (transport, alimentation, chauffage, etc.).

Face à la diminution du reste-à-vivre, la capacité d’endettement et l’apport personnel des acquéreurs pourraient chuter.