Depuis le 15 février 2025, certains dons familiaux bénéficient d'une exonération fiscale, à condition que les sommes soient utilisées pour l’acquisition d’un logement neuf ou pour des travaux de rénovation énergétique.
Cette mesure vise à dynamiser la transmission intergénérationnelle tout en soutenant le secteur de la construction neuve, fortement touché par la crise.
Décryptage – présenté par Le Plan Immobilier.
Un nouveau dispositif d'exonération jusqu’en 2026
L'exonération porte sur des dons d’argent consentis par un membre de la famille proche, comme un parent ou un grand-parent.
Pour en bénéficier, la somme doit être investie dans l’achat dans le neuf ou dans des travaux éligibles à MaPrimeRénov’, dans un délai de six mois suivant la donation.
Ce dispositif temporaire est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026 (1).
Qu'est-ce qu'un logement neuf ?
logement neufdésigne un bien immobilier qui n’a jamais été habité ou vendu après achèvement. Il peut s’agir d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou d’un logement achevé depuis moins de cinq ans.
Pour aller plus loin :
Des montants non négligeables
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € sans droits fiscaux.
Le total des sommes exonérées ne peut pas dépasser 300 000 € par bénéficiaire pour un même projet immobilier.
Un descendant peut ainsi recevoir 100 000 € de sa mère, 100 000 € de son père et 100 000 € de son grand-père pour financer un achat dans le neuf sans aucune imposition.
| Donateur | Montant maximal exonéré |
|---|---|
| Père ou mère | 100 000 € |
| Grand-parent | 100 000 € |
| Tante ou oncle (sans descendance) | 100 000 € |
Pour maximiser l’exonération, il est donc stratégique d’organiser les dons entre plusieurs membres de la famille tout en respectant les règles de filiation prévues.
Une opportunité de relancer la demande dans le neuf
Des effets positifs sur la solvabilité
En facilitant la constitution d’un apport personnel significatif, ce dispositif améliore les conditions d’emprunt des primo-accédants.
Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, l’absence de droits fiscaux sur les dons permet à de nombreux Français d’envisager un achat dans le neuf plus rapidement, tout en réduisant leur endettement.
Un appui indirect aux promoteurs immobiliers
Ce mécanisme bénéficie également à la filière de l'immobilier neuf, actuellement confrontée à une baisse des ventes et à des surcoûts liés à la réglementation environnementale.
En favorisant la demande, notamment dans les zones tendues, la mesure soutient indirectement les opérateurs privés, dont la viabilité dépend en grande partie de la précommercialisation des programmes.
Des conditions d'éligibilité strictes
Les dons doivent impérativement financer l’acquisition d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique au sein de la résidence principale du bénéficiaire.
En cas d’achat, le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant cinq ans ou mis en location à un tiers, hors foyer fiscal, pour le même usage.
- Délai d’utilisation des fonds : 6 mois après le don ;
- Type de bien : logement neuf ou en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) ;
- Usage : résidence principale (propre ou louée).
VEFA : de quoi s'agit-il ?
VEFAsignifie « vente en l’état futur d’achèvement ». Il s’agit d’un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier sur plan, qui sera construit par un promoteur.
À lire aussi : Achat VEFA : comment bien choisir un logement sur plan ?
Un dispositif qui relance la solidarité intergénérationnelle
En incitant les seniors à transmettre leur patrimoine de leur vivant, l'État cherche à fluidifier les parcours résidentiels tout en stimulant la construction neuve.
Cette stratégie s’inscrit dans une logique d’anticipation des besoins de logements durables et performants sur le plan énergétique.
Un levier temporaire, mais structurant
Cette mesure d’exonération fiscale s’inscrit dans un calendrier limité. Les donations doivent être effectuées avant le 31 décembre 2026.
Au-delà de cette échéance, rien ne garantit le maintien de ce régime préférentiel. Il s’agit donc d’un outil à mobiliser rapidement pour soutenir l’achat dans le neuf.
Une incitation ponctuelle, mais à fort potentiel
En facilitant la transmission familiale et en orientant les flux financiers vers des projets durables, ce dispositif peut jouer un rôle structurant dans la reprise de l'immobilier neuf.
Reste à savoir si cette exonération temporaire pourrait être pérennisée ou intégrée à une réforme plus globale de la fiscalité patrimoniale.
Pour aller plus loin :
Source : service-public.fr
