Face à des règles d’urbanisme toujours plus complexes, notamment avec l’émergence du ZAN (Zéro Artificialisation Nette), qui décide réellement de la faisabilité d’un projet immobilier neuf ?
Éléments de réponse avec Le Plan Immobilier !
Le permis de construire, une procédure réglementée
L’étude de faisabilité
Avant tout dépôt de dossier, le promoteur analyse les potentialités du terrain : constructibilité, contraintes urbanistiques, capacité à développer une opération économiquement viable.
Cette phase mobilise architecte, bureaux d’études et services juridiques pour construire une esquisse conforme aux prescriptions du PLU (Plan local d’urbanisme).
Qu'est-ce que le Plan local d'urbanisme ou PLU ?
La concertation avec les élus
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, la présentation du projet aux élus permet d’anticiper d’éventuelles réserves.
Les objectifs sont multiples : respect du PLU, cohérence avec les politiques locales d’urbanisme, et présentation d’un planning prévisionnel.
Cette étape est souvent décisive pour éviter des retards ultérieurs.
- Validation de la programmation urbaine (logements familiaux, seniors, étudiants) ;
- Exigences sur la qualité architecturale ;
- Réserves sur les espaces verts ou stationnements.
À lire aussi : Nouveau PLU à Lyon : quel impact sur le logement ?
Dépôt et instruction du permis : quelles sont les règles ?
La constitution du dossier
Le promoteur dépose un dossier complexe, contenant des pièces obligatoires définies par le code de l’urbanisme.
Chaque élément doit être rigoureusement préparé pour éviter le risque de refus ou de suspension d’instruction.
| Document | Description |
|---|---|
| Formulaire Cerfa 13409*11 | Formulaire officiel de demande de permis |
| Plans (situation, masse, coupe, façades) | Représentation graphique de la future construction |
| Notice descriptive | Précisions sur les matériaux, accès, stationnements |
| Photos environnement proche et lointain | Appréciation de l’impact paysager |
| Attestation RE 2020 | Conformité à la réglementation environnementale |
La charte promoteur, des règles strictes à respecter
L’instruction par la mairie
La mairie dispose de trois mois (voire plus en zone protégée) pour instruire le permis. Le service instructeur vérifie la conformité aux règles locales et nationales.
En cas de dossier incomplet, un délai supplémentaire de 3 mois est accordé au promoteur pour le compléter.
Quid de l'instruction du permis en cas de non-réponse ?
Recours et arbitrages : qui décide en dernier ?
Le pouvoir décisionnaire de la commune
Le Maître d’ouvrage reste le promoteur, mais la décision finale revient au Maire. En cas de refus, un recours gracieux ou contentieux peut être engagé sous deux mois.
Le recours des tiers
Après affichage, les riverains disposent de deux mois pour faire un recours contre le permis. Même un recours non suspensif peut retarder le chantier, voire faire capoter la vente.
À noter que les recours abusifs sont sanctionnés par le juge administratif.
Les recours abusifs sont sanctionnés par le juge administratif. Le requérant peut être condamné à verser des dommages et intérêts au promoteur.
Une démarche partenariale à fort enjeu
In fine, le permis de construire résulte d’un processus de dialogue entre promoteur et collectivité.
Il structure les conditions de mise en œuvre du projet, dans le respect des politiques urbaines locales.
Avec la montée en puissance des intercommunalités, l’instruction et la délivrance des permis pourraient à terme se complexifier.
Les arbitrages politiques resteront centraux dans un contexte de tension foncière et de ralentissement de la production de logements neufs.
Pour aller plus loin :
François Bayrou et la politique du Logement : une refonte annoncée
