Un levier fiscal méconnu, mais stratégique, à connaître absolument si vous possédez un logement neuf ou ancien à mettre en location.
Explications sur son fonctionnement, ses conditions et son intérêt dans le contexte actuel du programme immobilier neuf – présenté par Le Plan Immobilier.
Un contexte fiscal moins favorable à l’investissement locatif
La loi de finances 2025 a marqué un tournant pour les investisseurs. Tandis que le dispositif Pinel vit sa dernière année, la location meublée non professionnelle (LMNP) perd certains de ses attraits fiscaux.
Dans ce paysage moins incitatif, Loc’Avantages fait figure de survivant, voire d’alternative pertinente.
Ce dispositif permet à un bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 % des revenus locatifs bruts, en contrepartie de loyers modérés et de conditions d’éligibilité encadrées.
Un levier adapté à l’immobilier neuf
Si Loc’Avantages est ouvert à tous types de biens, il est particulièrement adapté aux stratégies patrimoniales impliquant un programme immobilier neuf.
Il permet de rentabiliser un investissement tout en favorisant l’accès au logement neuf à des foyers modestes dans les zones tendues. Cela constitue une opportunité après la fin du Pinel.
En quoi consiste le dispositif « Loc’Avantages » ?
Créé en 2022 pour remplacer le dispositif « Louer abordable », Loc’Avantages repose sur une logique simple : plus le loyer proposé est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.
Trois niveaux
| Niveau de loyer | Réduction sans intermédiation | Réduction avec intermédiation locative |
|---|---|---|
| 15 % sous les loyers du marché (Loc1) | 15 % | 20 % |
| 30 % sous les loyers du marché (Loc2) | 35 % | 40 % |
| 45 % sous les loyers du marché (Loc3) | — | 65 % (obligatoire) |
L'intermédiation locative
Les conditions d’éligibilité pour le bailleur
Pour bénéficier de Loc’Avantages, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale.
- Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
- Le bail doit durer au minimum six ans.
- Le logement doit avoir une étiquette DPE supérieure à F.
- Une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) est obligatoire.
Le locataire doit également respecter des plafonds de ressources définis par l’État, variables selon la composition du foyer et la localisation du bien.
Quelles démarches pour en bénéficier ?
Voici les principales étapes pour activer le dispositif :
- Simulation sur monprojet.anah.gouv.fr.
- Création d’un espace personnel et dépôt du dossier.
- Signature de la convention avec l’Anah sous deux mois après la signature du bail.
Pour la déclaration fiscale, remplissez le formulaire 2042-RICI et déclarez les revenus locatifs via le formulaire 2044 ou 2044-SPE.
Les aides à la rénovation cumulables
Lorsque le bailleur engage des travaux avant la mise en location, l’Anah peut attribuer plusieurs aides :
- 28 000 € pour des travaux de réhabilitation lourde.
- 15 000 € pour des travaux de performance énergétique.
- 875 € d’assistance à maîtrise d’ouvrage.
Le solde peut être financé via un éco-PTZ ou un prêt avance rénovation, à condition de passer par un accompagnement Mon Accompagnateur Rénov’.
Pourquoi ce dispositif reste-t-il sous-utilisé ?
Seulement 1 825 foyers y ont eu recours en 2024, selon les données du rapporteur général du budget.
Sa complexité administrative en freine l’adoption, malgré son potentiel. Des propositions d’assouplissement ont été rejetées lors de l’examen de la loi de finances 2025.
Dans un contexte où les aides à l’investissement locatif se raréfient, Loc’Avantages pourrait devenir un pilier d’une nouvelle stratégie locative sociale et fiscale.
Sa massification passera sans doute par une simplification des démarches et une meilleure visibilité dans le monde de l’immobilier neuf.
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