Peut-on acheter une maison neuve en Bail Réel solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire n’est pas exclusivement réservé aux appartements. Il peut aussi concerner une maison neuve individuelle, y compris une maison qui reste à construire.
En BRS, vous ne devenez pas propriétaire du terrain : l’OFS le conserve. Vous obtenez en revanche des droits réels immobiliers sur le logement, qui vous permettent d’occuper la maison individuelle, de la transmettre ou de la revendre en respectant les règles du dispositif.
Le bail dure de 18 à 99 ans. L’offre reste locale : une opération en BRS doit être proposée dans votre secteur.
Comment fonctionne le BRS pour une maison neuve ?
Le BRS sépare le terrain de la maison. C’est la « dissociation du foncier et du bâti ».
Comme vous n’achetez pas le terrain, vous n’avez pas à le financer comme dans une acquisition classique.
Vous versez toutefois une redevance à l’OFS, dont le montant dépend de l’opération et du bail.
Maison neuve : acquisition classique et en BRS
| Maison neuve classique | Maison neuve en BRS |
|---|---|
| Vous achetez généralement la maison et le terrain | L’OFS reste propriétaire du terrain |
| Prix fixé selon l’opération et le marché | Prix des droits sur le logement plafonné |
| Pas de redevance à un OFS | Redevance versée à l’OFS |
| Revente selon les règles habituelles | Prix et futur acquéreur encadrés |
Et si la maison reste à construire ?
Quelles conditions pour acheter une maison en BRS ?
Pour bénéficier du BRS, vos ressources doivent respecter des plafonds qui varient selon votre foyer et la zone où la maison est construite.
Catégories de ménage et zonage du Bail Réel Solidaire
| Catégorie de ménage | Zones A et A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes sans personne à charge, hors jeune ménage, ou 1 personne seule en situation de handicap | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes, ou 1 personne seule + 1 personne à charge, ou jeune ménage sans personne à charge, ou 2 personnes dont au moins une en situation de handicap | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes, ou 1 personne seule + 2 personnes à charge, ou 3 personnes dont au moins une en situation de handicap | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
Rappel
Extrait des plafonds BRS en 2026
Un « jeune ménage » est un couple dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans. Certaines situations de handicap modifient la catégorie du ménage. La zone dépend de la commune.
L’OFS vérifie vos ressources selon les règles du BRS, notamment à partir des avis d’imposition des personnes qui occuperont la maison.
La maison doit devenir votre résidence principale. Vous ne pouvez pas bénéficier du BRS si vous possédez déjà un logement adapté à vos besoins et capacités pouvant servir de résidence principale, ou un logement vous procurant assez de revenus pour vous loger dans le parc privé.
Une maison neuve en BRS coûte-t-elle moins cher ?
Le BRS peut réduire le montant à financer car vous n’achetez pas le terrain. Le prix de cession des droits sur le logement est aussi plafonné.
Dans l'immobilier neuf, l’acquisition en BRS bénéficie d’une TVA à 5,5 % lorsque les conditions sont respectées.
Ajoutez toutefois la redevance à votre budget et comparez le coût global : prix d’acquisition, crédit, redevance et charges.
Peut-on financer une maison en BRS avec un PTZ ?
Oui, une acquisition en BRS peut être financée avec un Prêt à taux zéro (PTZ) si vous respectez aussi les conditions de ce prêt.
L’éligibilité au BRS ne donne pas automatiquement droit au PTZ. Les ressources, le coût du projet et les autres critères du PTZ sont vérifiés séparément.
Quelles limites avant d’acheter une maison en BRS ?
Le BRS comporte plusieurs contraintes : vous ne devenez pas propriétaire du terrain, vous versez une redevance à l’OFS et la maison doit rester votre résidence principale dans les conditions du bail.
La revente est encadrée. Le prix ne peut pas être fixé librement et le nouvel acquéreur doit être agréé par l’OFS et respecter les conditions du BRS. Lors d’une revente à un acquéreur agréé, la durée du bail est prolongée selon les règles du dispositif.
Si le BRS arrive à son terme, les droits sur le logement reviennent à l’OFS avec une indemnisation prévue par le bail et la réglementation.
Avant de vous engager, comparez le coût total d’une maison en BRS avec celui d’une accession classique et vérifiez le bail.
Sources : ANIL ; Légifrance – code de la construction et de l’habitation ; arrêté du 24 février 2026 modifiant l’arrêté du 26 mars 2004 ; BOFiP.
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