Quel prix pour une maison achetée dans un programme neuf ?
Une maison neuve peut être commercialisée auprès des futurs propriétaires en contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), dit achat sur plan.
Il y a trois scénarios plausibles. La maison individuelle en programme peut être vendue à différents stades de l'avancement du chantier :
- avant le démarrage des travaux,
- en cours d’achèvement,
- achevée, c'est-à-dire habitable par les futurs occupants.
Le prix du lot ne se lit donc pas comme le seul coût de construction d’une maison bâtie sur un terrain acheté séparément : il porte sur un lot déjà défini.
Pour situer ce marché, l’enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) du Service des données et études statistiques (SDES) apporte un premier repère.
Au deuxième trimestre 2026, selon les données provisoires, le prix moyen d’une maison individuelle neuve réservée atteint 359 452 € en France. Cette moyenne pose une première fondation, mais elle recouvre des niveaux très différents.
Le montant varie en effet fortement selon le nombre de pièces : 213 575 € pour les maisons de 3 pièces ou moins, 341 747 € pour les 4 pièces et 543 666 € pour les maisons de 5 pièces ou plus. Cette dernière catégorie englobe également les typologies supérieures au T5.
Prix moyen par typologie de maison
| Typologie de maison | Prix moyen* au T2 2026 |
|---|---|
| 3 pièces ou moins | 213 575 € |
| 4 pièces | 341 747 € |
| 5 pièces ou plus | 543 666 € |
| Ensemble des maisons | 359 452 € |
*Le prix correspond au prix de réservation TTC de la maison, de ses dépendances et du terrain, hors frais de notaire et frais divers. Ces moyennes nationales permettent de situer le marché, mais ne constituent pas des prix moyens pour Marseille.
Pourquoi isoler le prix d’une maison neuve en Bail Réel Solidaire (BRS) ?
Faire construire sa maison à Marseille : quel budget prévoir ?
Le raisonnement change dès que l’on part d’un terrain : le budget s’assemble alors poste par poste. Les données de l’enquête sur le prix des terrains et du bâti (EPTB) permettent de cadrer le coût d’un projet de maison individuelle dans les Bouches-du-Rhône.
En 2024, le SDES relève un coût moyen de construction de 253 433 € hors terrain. La surface de plancher moyenne associée atteint 125 m². Il ne s’agit ni d’une surface habitable type ni du prix global d’un projet à Marseille.
Reste le terrain. Pour les terrains achetés dans le cadre des projets couverts par l’EPTB, le prix moyen atteint 324 €/m² dans les Bouches-du-Rhône, pour une superficie moyenne de 694 m².
Ces données sont départementales : elles ne doivent pas être appliquées directement à une parcelle marseillaise.
Pour un projet de construction en CCMI
Dans un projet mené avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), vous achetez ou détenez votre terrain séparément, puis vous confiez la construction de la maison au constructeur.
Votre budget doit donc distinguer le prix réel du terrain du prix convenu pour la construction dans le CCMI. Les données EPTB peuvent aider à situer le coût du bâti et du foncier dans les Bouches-du-Rhône, mais elles ne constituent pas le prix de votre CCMI.
Multiplier automatiquement 324 €/m² par 694 m² puis ajouter 253 433 € donnerait une fausse précision : ces moyennes départementales ne décrivent pas nécessairement le même projet.
Maison neuve : quels repères retenir pour votre budget à Marseille ?
| Projet | Repère | À retenir |
|---|---|---|
| Maison en programme neuf | 359 452 € | Moyenne France, terrain compris selon l’ECLN |
| Maison de 5 pièces ou plus | 543 666 € | Moyenne France, T2 2026 |
| Exemple observé sur le marché : maison T4 en BRS | 225 000 € | 85,26 m², foncier non acquis, redevance OFS |
| Construction de la maison | 253 433 € | Moyenne Bouches-du-Rhône, hors terrain |
| Terrain | 324 €/m² | Moyenne Bouches-du-Rhône |
Comment ajuster votre budget pour une maison neuve à Marseille ?
Pour une maison neuve à Marseille en programme, partez du prix du lot réellement commercialisé et vérifiez ce qu’il comprend. La typologie seule ne suffit pas : deux maisons T4 ou T5 peuvent proposer des surfaces, des terrains et des prestations très différents.
Pour un logement en BRS, le raisonnement change encore : ne comparez pas directement son prix d’acquisition avec celui d’une maison en accession libre. Le foncier est dissocié et la redevance OFS doit être prise en compte.
Pour un projet en CCMI, partez du terrain réellement disponible, puis du prix de construction prévu au contrat. Les moyennes départementales permettent de cadrer votre réflexion, pas de fabriquer un budget moyen propre à Marseille.
C’est donc le mode d’acquisition, plus que la moyenne nationale, qui détermine la façon de bâtir votre budget. Si l’offre de maisons neuves reste limitée dans la ville, consultez les programmes immobiliers neufs à Marseille puis élargissez votre recherche aux programmes neufs dans les Bouches-du-Rhône.
Sources : SDES – ECLN, T2 2026, données provisoires ; DREAL PACA – SDES, EPTB 2024, publication janvier 2026 ; ANIL, Bail Réel Solidaire.
