Mais derrière cette ambition louable, de nombreuses voix s’élèvent pour alerter sur ses effets indésirables.
Selon le rapport de l’économiste Robin Rivaton, la réglementation freine la production de logements neufs et fragilise l’équilibre économique de nombreux programmes immobiliers, notamment en zones détendues.
Surcoûts, complexité technique, arbitrages défavorables à la qualité d’usage : les impacts sont réels.
À travers cet article, nous revenons sur les principaux constats du rapport, les chiffres-clés de la filière et les pistes proposées pour concilier exigence environnementale et faisabilité des projets de construction de maisons neuves ou de logements neufs.
Présenté par Le Plan Immobilier
Un surcoût de 11 % qui pèse sur la filière construction et immobilière
Le rapport estime à +11 % le surcoût moyen de construction induit par la RE2020 entre 2022 et 2035.
En cause : des matériaux bas carbone plus coûteux, des systèmes techniques plus performants, des exigences renforcées d’isolation.
Ce surcoût affecte particulièrement les opérations dans les zones dites « détendues », où les marges sont plus faibles.
Un surcoût en zone rurale
Jusqu’à 342 000 logements neufs menacés d’ici 2035
Le rapport prévoit qu'entre 118 000 et 342 000 logements neufs pourraient ne pas être construits à cause des contraintes financières et techniques engendrées par la réglementation.
Ce ralentissement intervient dans un contexte déjà difficile : les mises en chantier sont toujours inférieures de 25 % aux niveaux d’avant Covid.
Un impact carbone mesuré, mais limité
La RE2020 devrait permettre d’éviter l’émission de 7,9 millions de tonnes de CO₂ entre 2022 et 2035, soit seulement 1,2 % de l’empreinte carbone nationale.
Le rapport pointe aussi la fiabilité contestée des données environnementales utilisées (base INIES), qui pourrait entraîner une surestimation de 15 à 25 % de ces bénéfices.
Des arbitrages qui nuisent à la qualité de vie
Pour atteindre les seuils de performance, certains programmes réduisent la hauteur sous plafond à 2,50 m, ce qui impacte la circulation d’air et le confort thermique.
Les exigences peuvent donc parfois compromettre la qualité d’usage du bâti, notamment en période estivale, malgré l’intention initiale d’optimiser le confort d’été.
Une réglementation trop uniforme ?
Autre limite soulevée par le rapport : l’absence de différenciation géographique. Les seuils sont appliqués uniformément, sans tenir compte des écarts de rentabilité selon les territoires.
Résultat : les zones rurales ou peu dynamiques, pourtant en demande de programmes immobiliers neufs, sont pénalisées car moins aptes à absorber les surcoûts.
Des propositions pour « ajuster sans reculer »
Plutôt que de revenir sur les fondements de la RE2020, Robin Rivaton propose 23 mesures concrètes :
- Rehaussement temporaire des seuils carbone pour compenser les changements de méthode de calcul ;
- Révision des indicateurs de confort d’été ;
- Modulation des exigences selon les typologies de bâtiments ;
- Exonération partielle pour les extensions et IGH ;
- Stabilisation réglementaire jusqu’en 2035 pour sécuriser les investissements.
Moins de données floues, plus d'expertise
Quelles suites pour le secteur immobilier neuf ?
Le gouvernement s’est engagé à publier deux décrets d’ajustement d’ici fin 2025 et en 2026, tout en maintenant les jalons de la RE2020 (2025, 2028, 2031).
Professionnels du bâtiment, promoteurs et collectivités attendent désormais des signaux clairs pour sécuriser les investissements dans l’immobilier neuf.
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